L’investissement immobilier est le moyen préféré des ménages pour préparer leur retraite, qu’ils comptent améliorer, soit en louant le bien, soit en vendant afin de placer le capital ainsi retiré.
Cependant, il peut s’écouler 15 ans voire plus avant qu’ils n’aient remboursé en totalité le prêt relatif à leur investissement, durant lesquels ce nouveau patrimoine immobilier leur fera payer de nouveaux impôts.
Acheter un bien immobilier locatif sous le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) offre de nombreux avantages fiscaux et permet de percevoir des revenus fonciers sans en supporter les problèmes de gestion, voire d’être exonéré de TVA dans certains cas.
Les logements concernés par l’investissement en LMNP défiscalisé sont essentiellement des résidences de tourisme avec services, des établissements médicalisés, des résidences étudiantes ou des résidences d’affaire avec services.
Voici la marche à suivre pour investir en LMNP.
1. Déterminez votre éligibilité au statut de LMNP défiscalisé
Tout ménage peut prétendre au statut de loueur meublé non professionnel à condition que ses revenus locatifs ne soient pas élevés et que le bien immobilier acquis réponde à certains critères.
Ne dépassez pas un plafond de revenus fonciers
- Vous ne devez pas percevoir plus de 23 000 € de loyer en provenance des biens acquis sous le statut de LMNP.
- Faites en sorte que les revenus fonciers générés par les biens en question ne représentent pas plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.
Louez le logement meublé
Le bien immobilier doit contenir suffisamment de meubles pour :
- dormir ;
- se laver ;
- se préparer des repas ;
- se chauffer.
Confiez la gestion à une société exploitante
Pour bénéficier de la défiscalisation, le loueur ne gère pas la location lui-même, il confie cette tâche à un tiers qui doit impérativement procurer au moins 3 des services suivants :
- accueil ;
- blanchisserie ;
- petit-déjeuner ;
- entretien.
La plupart des investissements en LMNP sont proposés par des vendeurs qui vont eux-mêmes assurer l’exploitation des biens immobiliers.
Vérifiez le sérieux du gérant
Pour la réussite d’un investissement LMNP :
- Renseignez-vous sur l’exploitant de la résidence :
- Consultez ses comptes sur le site des greffes.
- Lisez ce qu’en dit la presse locale.
- Interrogez des personnes qui lui ont déjà confié leur logement…
- Estimez le potentiel de marché :
- Existe-t-il des résidences services du même type dans les environs ?
- Ont-elles des places libres ou une liste d’attente ?
- Le tarif de location annoncé est-il crédible ?
2. Choisissez la nature de votre investissement
Le logement doit être acheté neuf, dans une résidence services. Il en existe plusieurs types.
Optez pour la résidence de tourisme
Il s’agit du plus courant des investissements en LMNP : studio à la montagne, à la mer ou à la campagne.
Choisissez l’EHPAD
Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes : ils représentent un un bon investissement en LMNP, car la demande est plus importante que l’offre.
Misez sur la résidence étudiante
Là encore, les demandes en chambres d’étudiant sont supérieures aux places disponibles.
Pariez sur la résidence d’affaires
Il s’agit d’établissements proposant, en plus d’une hôtellerie classique, des services utiles aux séminaires professionnels et réunions d’affaires.
3. Choisissez votre régime d’imposition
Le LMNP est assujetti au régime des micros BIC (bénéfice industriel et commercial) et dispose à ce titre de deux choix d’imposition : au forfait ou au réel.
Le régime du forfait des micros BIC
Il permet au propriétaire LMNP de bénéficier d’un abattement automatique de 50 % sur les loyers qu’il perçoit de la part de l’exploitant. En revanche, il ne peut déduire aucune charge supplémentaire.
Exemple : des revenus fonciers de 7 000 € par an ne seront imposés qu’à hauteur de 3 500 €.
Le régime d’imposition au réel
Il permet de déduire tous les frais et charges d’exploitation :
- frais d’achat ;
- intérêts du prêt ;
- coûts de travaux et d’entretien ;
- amortissement des biens mobiliers et immobiliers.
4. Récupérez la TVA
Le loueur a la possibilité de récupérer la TVA sur le bien immobilier acquis, si :
- Lui-même paie de la TVA sur les loyers que lui verse la société exploitante.
- Le logement est acheté neuf.
- Un bail de 9 ans au moins est établi avec l’exploitant.
De son côté, le propriétaire doit conserver le bien pendant 20 ans. S’il le revend plus tôt, il doit rembourser l’État au prorata des années de détentions.
5. Appliquez la réduction d’impôt Bouvard
Choisir le régime du forfait ou du réel simplifié va vous permettre de réduire votre base d’imposition foncière.
Si vous achetez du neuf, vous pouvez réduire directement vos impôts sur le revenu, en faisant appel au dispositif Bouvard. Cette loi de défiscalisation vous permet de déduire 11 % du prix d’achat hors taxe directement de votre impôt sur le revenu, sur 9 ans.