elxeneize / Getty Images
Bon à savoir : la loi Duflot avait remplacé la loi Scellier au 1er janvier 2013. Depuis le 1er septembre 2014, c'est la loi Pinel qui est en vigueur.
Le Scellier Social, aussi appelé Scellier intermédiaire, procurait un avantage fiscal très important pour les investisseurs (une réduction d'impôt jusqu'à 21 % du prix d'acquisition pour l'achat d'un logement intermédiaire). Ce dispositif n'est plus proposé depuis le 1er janvier 2013. Seules les personnes qui ont investi avant cette date peuvent encore bénéficier de l'avantage fiscal.
À noter : le logement intermédiaire est un logement dont le loyer est plafonné et dont l'accès est conditionné à des seuils de revenu. Il est dit intermédiaire car il se situe entre le logement social à proprement parler, et le logement locatif privé classique. Si le logement neuf répond aux normes BBC (bâtiment basse consommation), la réduction d'impôt est maximale.
Scellier Social BBC : jusqu'à 63 000 € d'économie d'impôt, soit 21 % de la valeur du bien
- Vous avez acheté un logement neuf (ou en l'état futur d'achèvement).
- Vous l'avez mis en location nue pendant 12 ans à 15 ans.
- Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 17 à 21 % de la valeur du bien acquis, dans la limite de 300 000 €, soit 63 000 € (21 % × 300 000).
- La réduction d'impôt est étalée sur la période de location.
À noter : le dispositif loi Scellier Social était accessible dès quelques milliers d'euros d'investissement, via les SCPI Scellier Social.
Exemple pour un Scellier Social BBC
- Vous avez acheté un logement intermédiaire neuf BBC pour 100 000 €.
- Vous l'avez mis en location en respectant les plafonds de loyer et de revenu en fonction de la zone d'implantation du bien.
- Vous pouvez déduire de vos impôts 21 000 € :
- 1 444 € par an les 9 premières années ;
- 1 333 € par an les 6 années suivantes.
Le dispositif de la loi Scellier Social
La loi Scellier comprenait 4 dispositifs : le Scellier de base, le Scellier social (dit « intermédiaire »), le Scellier BBC et le Scellier Outre-mer. Pour un avantage fiscal optimal, le Scellier Social était cumulable avec le Scellier BBC.
À la base, la loi Scellier simple permettait une réduction d'impôt de 13 % du montant du bien pour un achat en 2011, et de 6 % pour un achat en 2012 (si le permis de construire avait été déposé avant le 1er janvier).
Le Scellier BBC ne s'appliquait qu'aux bâtiments construits selon la norme « bâtiment basse consommation », dans la lignée des décisions du Grenelle de l'Environnement. Il permet une réduction d'impôt de 22 % du montant du bien pour une acquisition en 2011, et de 13 % pour une acquisition en 2012.
Le Scellier Social ouvre droit à un complément de réduction d'impôt de 1,33 % par année supplémentaire de location au-delà des 9 ans initiaux, jusqu'à 15 ans (soit 8 % de plus, ce qui permet de monter jusqu'à 21 % s'il s'agit d'un logement BBC). L'engagement de location se fait par tranche de 3 ans.
En matière de revenus fonciers : le Scellier social donne 30 % d'abattement sur les loyers, plus la déduction des intérêts d'emprunt et des frais et charges déductibles.
Scellier social : les conditions
- Le logement devait être situé en zone A, A bis, B1 ou B2. Vous pouvez accéder au classement des communes par zones géographiques dites A/A bisB1/B2/C en consultant l’annexe 1 de l’arrêté du 1er août 2014, dernièrement modifié par un arrêté du 2 octobre 2023. Par ailleurs, un simulateur permet de savoir dans quelle zone se situe votre commune.
- Engagement de location de 9 ans, pour un usage d'habitation. Possibilité de prolonger de 2 périodes de 3 ans, soit 15 ans au total.
- Respect d'un plafond de loyer et d'un plafond de ressources des locataires.
- Impossibilité de louer aux ascendants et descendants.