Investir dans l'immobilier en France permet de réduire ses impôts. Plusieurs formules sont possibles : dans le neuf, dans l'ancien avec travaux, ou dans les DOM-TOM.
Dans tous les cas le bien immobilier doit être mis en location, et dans certains cas la défiscalisation est sujette à un plafond d'avantages fiscaux.
Voici tous les conseils pour bien choisir sa défiscalisation immobilière.
1. Si vous recherchez moins de 10 000 € d'économie d'impôt
Si vous recherchez moins de 10 000 € d'économie d'impôt, les dispositifs tels que Pinel (qui fait suite au dispositif Duflot), Censi-Bouvard ou encore Denormandie entrent dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €. Vous ne pourrez pas obtenir plus de 10 000 € de remise d'impôt via l'investissement immobilier locatif Pinel, Censi-Bouvard ou Denormandie.
Choisir la défiscalisation Pinel
La défiscalisation Pinel est entrée en application pour les investissements effectués à compter du 1er septembre 2014. Elle s'adresse aux particuliers :
- qui souhaitent réaliser un investissement locatif neuf ;
- qui souhaitent bénéficier d'un avantage fiscal sur 6, 9 ou 12 ans.
Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel concerne uniquement les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif. Un habitat collectif implique la réalisation d’un nombre minimal de logements, qui doit obligatoirement être supérieur à 2 et groupés dans un seul et même bâtiment. Ce regroupement nécessite une superposition verticale des logements ou leur alignement.
La remise d'impôt est proportionnelle à la durée d'engagement dans le dispositif. Elle va de 12 à 21 %.
Ce dispositif est intéressant si :
- Vous souhaitez faire un investissement inférieur ou égal à 300 000 €.
- Vous envisagez d'invertir dans au maximum deux biens immobiliers.
- Votre impôt se situe entre 2 500 € et 5 000 € par an.
Bon à savoir : la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 a prolongé l'application du dispositif Pinel jusqu'au 31 décembre 2022 et l'a reconduit pour 2023 et 2024, avec des taux de réduction d'impôt dégressifs. Attention, les zones B2 et C ne sont plus éligibles à la loi Pinel depuis le 1er janvier 2018.
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Choisir la défiscalisation LMNP Censi-Bouvard
La défiscalisation Censi-Bouvard s'adresse aux particuliers achetant une résidence de service neuve meublée. La remise d'impôt est de 11 % du prix du bien immobilier hors-taxes, et il est possible de récupérer la TVA sur le prix de vente. La remise d'impôt est équitablement répartie sur neuf ans.
Remarque : certains programmes vous permettront d'utiliser la résidence quelques jours dans l'année, s'il s'agit d'une résidence de tourisme.
Le bien immobilier acquis doit être mis en location pendant neuf ans.
Depuis le 1er janvier 2017, les résidences de tourisme sont exclues du dispositif. Le dispositif s’applique aux logements compris dans des établissements et services sociaux et médico-sociaux accueillant des personnes âgées ou adultes handicapées, des résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées agréées ou autorisées, des structures affectées à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, des résidences avec services pour étudiants, ou des établissements délivrant des soins de longue durée (article 199 sexvicies du Code général des impôts).
Bon à savoir : le dispositif s'applique jusqu'au 31 décembre 2022 (article 74 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022). L'exploitation du logement est donnée à une société professionnelle, qui reverse un loyer à l'investisseur.
Choisissez le dispositif Bouvard-Censi :
- si vous souhaitez investir jusqu’à 300 000 € ;
- sur un ou plusieurs biens immobiliers ;
- et que votre impôt annuel se situe entre 1 000 et 2 000 €.
Choisir la défiscalisation Denormandie
La défiscalisation Denormandie est entrée en application pour les investissements effectués entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 (il a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2023 par l'article 75 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022).
Bon à savoir : suite à la publication du décret n° 2019-232 du 26 mars 2019, l’administration fiscale apporte une précision importante (BOI-IR-RICI-365-30). La réduction d'impôt s'applique lorsque : la date d’acquisition du logement intervient à compter du 28 mars 2019, pour l’acquisition d’un logement rénové ; la date d’achèvement des travaux intervient à compter du 28 mars 2019, pour l’acquisition d’un logement en vue de sa rénovation.
Ce dispositif vise à inciter la réhabilitation de l'habitat indigne dans les communes éligibles. Il concerne les biens immobiliers à rénover situés dans les communes définies par l'arrêté du 26 mars 2019 (la notion de centre-ville dans la délimitation des communes éligibles a été supprimée par la loi de finances pour 2020).
La loi de finances pour 2020 a redéfini les travaux éligibles au dispositif : le texte mentionne les travaux d’amélioration et non plus les travaux de rénovation. Cependant, le dispositif continue de s'appliquer aux opérations de ventes d'immeubles à rénover (BOI-IR-RICI-365-10 n° 90).
Les travaux effectués doivent représenter 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux doivent correspondre à une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 30 % ou représenter au moins 2 types de travaux parmi les travaux éligibles (changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude et isolation des fenêtres). Depuis le 1er janvier 2020 (décret n° 2020-426 du 10 avril 2020), sont éligibles les travaux de rénovation, d’assainissement, de modernisation et des aménagements des surfaces habitables (qui comprennent les combles et les sous-sols). La création d’une surface habitable supplémentaire dans votre logement est également éligible aux 25 %.
L'avantage fiscal varie en fonction de la durée de mise en location (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans) et est plafonné à 300 000 € (investissement et réalisation des travaux).
Les investisseurs doivent s'engager à pratiquer un loyer plafonné (loyer intermédiaire) et à louer leur bien à des locataires ne dépassant pas un plafond de ressources défini.
Bon à savoir : les travaux de démolition totale suivie d’une reconstruction ne sont pas assimilés à des travaux d’amélioration ou de transformation. À ce titre, ils ne sont pas éligibles au dispositif Denormandie dans l’ancien (rép. min., JOAN du 31 mars 2020, question n° 22077).
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2. Pour plus de 10 000 € d'économie d'impôt : l'investissement en Outre-mer
Si vous recherchez plus de 10 000 € d'économie d'impôt, vous avez la possibilité d'investir dans la résidence principale non meublée en outremer.
Depuis le 1er septembre 2014 et jusqu'au 31 décembre 2024, vous pouvez bénéficier du dispositif Pinel Outre-mer avec une économie d'impôt qui peut atteindre jusqu'à 32 % du prix du bien immobilier TTC sur 12 ans.
Bon à savoir : les taux de réduction diminuent pour les investissements réalisés en 2023 et 2024.
La réduction d'impôt varie selon la durée de l'engagement locatif choisie par l'investisseur. Elle est 23 % pour un engagement de 6 ans, et de 29 % pour un engagement de 9 ans.
Il est possible de prolonger la durée d'engagement initiale et donc de bénéficier d'une réduction d'impôt supplémentaire :
- en cas d'engagement initial de 6 ans :
- réduction d'impôt égale à 6 % du prix de revient du logement pour les 3 premières années de prolongement ;
- réduction d'impôt égale à 3 % du prix de revient pour les 3 années suivantes de renouvellement ;
- en cas d'engagement initial de 9 ans : réduction d'impôt égale à 3 % du prix de revient du logement pour un prolongement de 3 ans.
Vous pouvez investir jusqu'à 300 000 € par an avec un maximum de 2 biens immobiliers.
À noter : pour les investissements réalisés en Pinel Outre-mer, le contribuable doit joindre à sa déclaration d'impôt de l'année au titre de laquelle il demande le bénéfice de la réduction d'impôt un engagement exprès de location. À défaut, l'administration fiscale est en droit de remettre en cause les réductions d'impôt dont a bénéficié l'investisseur (CAA Bordeaux, 10 mai 2019, n° 17BX00271 et 17BX02756).
3. Si vous avez dépassé votre plafond global de niches fiscales
Si vous avez d'ores et déjà entamé votre plafond global de niches fiscales de 10 000 €, vous disposez de deux solutions : la défiscalisation Malraux ou le déficit foncier.
Profitez de la défiscalisation Malraux
La défiscalisation Malraux n'entre pas dans le plafond global des niches fiscales.
- La défiscalisation Malraux (mise au point par l'écrivain André Malraux lui-même) s'adresse aux particuliers achetant un logement ancien dans un site patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP), un site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, des quartiers anciens dégradés (QAD) ou des quartiers conventionnés « nouveau programme national de renouvellement urbain » (NPNRU) - (anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP), pour y conduire des travaux de rénovation.
- La remise d'impôt est de 22 % ou de 30 % du montant des travaux, en fonction de la zone au sein de laquelle se trouve le bien immobilier. La remise d'impôt s'applique sur une période pluriannuelle de 4 années, et est disponible jusqu'à trois ans après la délivrance du permis de construire.
- Les logements ainsi rénovés doivent être loués pendant neuf ans, et doivent constituer la résidence principale des occupants. Les occupants ne peuvent être ni votre conjoint, ni votre partenaire de PACS, ni vos ascendants ou descendants.
Choisissez un bien immobilier ne nécessitant pas plus de 400 000 € de travaux sur 4 ans.
Le dispositif, prévu par l'article 199 tervicies du Code général des impôts, a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022 par l'article 160 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020.
Bon à savoir : la loi de finances rectificative pour 2016 a ouvert le bénéfice de la défiscalisation Malraux à tous les locaux destinés, après réalisation des travaux, à l'habitation. Elle peut donc s'appliquer pour des bureaux transformés en logements.
Article
Obtenez un déficit foncier
Le déficit foncier n'a aucun rapport avec le plafond global de niches fiscales. Pour obtenir un déficit foncier :
- Achetez un logement ancien.
- Effectuez des rénovations liées à l'amélioration de la performance énergétique et de la décence d'habitation.
- Choisissez le régime d'imposition au réel simplifié.
L'administration fiscale vous permettra d'effectuer les opérations suivantes :
Total des loyers encaissés - total du coût des travaux = déficit foncier. Revenus imposables - déficit foncier = base d'imposition
Remarque : le déficit foncier n'est donc pas une défiscalisation en soi, mais représente une diminution du montant de votre base d'imposition, et par voie de conséquence du montant de vos impôts sur le revenu.