Alléger ses impôts grâce à l’investissement locatif in fine

Dans un financement immobilier in fine, le montant des intérêts est calculé sur le capital emprunté. Certes cela rend lesdits intérêts élevés, mais en revanche ils diminuent votre base d’imposition foncière. Alléger ses impôts grâce à l’investissement locatif in fine se fait donc en choisissant le bien immobilier en fonction de la défiscalisation recherchée.

1. Calculez votre base d’imposition foncière

1. Réunissez tous les baux locatifs que vous avez fait signer à vos locataires et faites la somme des loyers annuels.
2. Additionnez toutes les dépenses engagées dans le cadre de l’exploitation de vos biens immobiliers locatifs : prime d’assurance, charges de copropriété, entretien, impôts locaux, intérêts des prêts en cours…
3. Faites l’opération suivante :

2. Déterminez le montant de la défiscalisation souhaitée

Pour être le moins possible imposée sur vos revenus fonciers, la somme des intérêts que vous payez sur votre prêt in fine doit se rapprocher le plus possible de votre base d’imposition foncière.

Exemple : si vous payez 80 000 € d’intérêts par an, pour 80 000 € de loyers encaissés, votre base d’imposition foncière sera de zéro.

3. Calculez votre capacité de remboursement

Vous n’obtiendrez de prêt immobilier in fine qu’en fonction de votre capacité de remboursement, c’est-à-dire en fonction du montant de mensualités maximum que vous pouvez payer.

Calculez votre capacité d’emprunt exactement comme le ferait la banque :

1. Ne prenez que 70 % du montant de vos revenus locatifs. Effectivement, la banque enlève 30 % afin de prendre en compte les charges.
2. Faites l’opération suivante :

1. Puis faites l’opération suivante :

Exemple : soit des revenus imposables nets de 60 000 €, des mensualités annuelles de 10 000 € et des revenus locatifs de 7 000 €. 70 % des loyers représentent 4 900 €. Le taux d’endettement est donc de 10 000 €/(60 000 € + 4 900 €) × 100 = 16 % (arrondi au chiffre supérieur). Capacité de remboursement = (33 % - 16 %) × 60 000 € = 10 200 €. Dans cet exemple, il est possible d’emprunter pour des mensualités de 10 200 € par an.

4. Déduisez votre capacité de défiscalisation

Dans un prêt in fine, les mensualités sont constituées uniquement des intérêts. Votre capacité de remboursement est donc également votre capacité de défiscalisation.

Exemple : si votre capacité de remboursement est de 10 200 €, vous pourrez donc souscrire un prêt in fine de façon à payer 10 200 € d’intérêts annuels. Ces 10 200 € viendront se soustraire de votre base de revenus fonciers.

5. Déterminez les montants que vous pouvez emprunter

Le montant que vous pouvez emprunter dépend du taux du prêt in fine.

Faites l’opération suivante :

Exemple : avec un taux de prêt in fine à 5 % et une capacité de remboursement de 10 200 €, vous pouvez emprunter : 10 200 €/0,05 = 204 000 €. Avec un taux de prêt in fine à 4 % et une capacité de remboursement de 10 200 €, vous pouvez emprunter : 10 200 €/0,04 = 255 000 €.

6. Choisissez le bien immobilier adéquat

Tenez compte des loyers potentiels

Vérifiez :

• que le bien immobilier que vous convoitez est à votre portée financière ;
• que les loyers que vous pouvez en retirer ne sont pas égaux au montant des intérêts (s’ils le sont, l’opération est nulle).

Exemple : si vous allez payer 10 200 € d’intérêts dans l’année et que votre investissement immobilier locatif vous rapporte 10 200 € de loyers parents, l’opération est nulle. Si en revanche les loyers sont de 4 000 €, vous allez donc ajouter 4 000 € à vos revenus locatifs, mais en déduire 10 200 €. Vous allez donc défiscaliser 5 800 €.

Évitez les problèmes avec le fisc

Faites-vous remettre un certificat de valeur locative, par une agence immobilière ou par un notaire. L’administration fiscale ne pourra pas vous accuser par la suite de sous-estimer le montant des loyers.

Exemple : admettons que vous demandiez des loyers de 4 000 € au lieu de 6 000 € afin d’abaisser votre base de revenus locatifs. Si l’administration fiscale s’aperçoit que des logements identiques sont loués à 6 000 € par an, elle vous accusera d’avoir sous-estimé vos loyers afin d’échapper à l’impôt et vous redressera.