Investir dans un immeuble de rapport, c'est choisir de faire un placement, un investissement financier dans la pierre plutôt que dans les valeurs mobilières et la bourse. L'immeuble de rapport est un immeuble divisé en plusieurs logements loués par un ou plusieurs propriétaires. Il est ainsi appelé car il rapporte un retour sur investissement, notamment par l'encaissement de loyers.
Acheter un immeuble de rapport entraîne inévitablement la location des biens, quel que soit le type de location (commerciale, habitation, etc.), et les conséquences inhérentes à la location. Il faut donc bien préparer son achat, l'anticiper et connaître les écueils d'une telle démarche.
Voici quelques conseils avant d'investir dans un immeuble de rapport.
Zoom sur l'immeuble de rapport
Avant de vous lancer dans l'acquisition d'un immeuble de rapport, prenez en considération tous les avantages et inconvénients de ce type d'achat. Certains inconvénients peuvent devenir des avantages et vice-versa.
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Listez les avantages
- Le prix d'acquisition au m² est en général plus intéressant que l'acquisition d'un appartement. La rentabilité est donc plus importante si les prix au m² à l'acquisition sont intéressants.
- Le marché est moins concurrentiel car les acheteurs sont moins nombreux.
- Vous êtes l'unique propriétaire de l'immeuble donc la maîtrise des charges communes est plus facile.
- Vous avez un gain de temps dans la gestion des biens car ils sont tous au même endroit et non éparpillés.
- La multiplicité des logements tempère le risque d'impayés qui est très pénalisant lorsque l'on a un seul bien, surtout si le loyer est important.
- Vous pourrez revendre votre immeuble lot par lot, ce qui sera plus intéressant pour vous par rapport à l'acquisition d'un immeuble entier.
- Les frais de notaire sont dégressifs : plus le bien est cher, moins ils sont importants.
Listez les inconvénients
- Le prix au final est plus important que celui d'un appartement.
- Le coût des travaux et de l'entretien de l'immeuble à supporter est important, car vous êtes le seul propriétaire : ravalement, toiture, cage d'escalier, mise aux normes, installation électrique…
- Les crédits sont plus difficiles à obtenir car il s'agit d'un investissement important.
- Vous avez plusieurs locations à gérer, donc une multiplicité d'éventuels conflits.
- Le marché est plus rare, donc il est plus difficile de trouver ce que vous souhaitez et les agents immobiliers connaissant les spécificités de la vente d'immeuble moins nombreux.
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1. Prenez connaissance de la loi en matière de location de biens avant d'investir dans un immeuble de rapport
Il est indispensable d'avoir des connaissances de base en matière juridique si l'on se lance dans le projet d'acquisition d'un immeuble de rapport. Les plus essentielles restent celles concernant la location des biens.
- Location d'habitation
Les locations à titre d'habitation principale sont de 3 ans renouvelables dans la location vide, et d'1 an renouvelable dans la location meublée. Vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire sans un motif (la vente ou la reprise pour habiter par exemple) et à l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois dans le vide et de 3 mois dans le meublé.
Les loyers suivent une augmentation selon l'indice IRL (indice de référence des loyers) qui est depuis 1 à 2 ans inférieur à 1 %. Les loyers n'augmentent donc pas beaucoup. En principe, si vous changez de locataire, vous devrez appliquer le loyer de l'ancien locataire sauf si vous avez fait des travaux.
- Location commerciale
Les baux commerciaux sont de 9 ans renouvelables et il est difficile de donner congé à son locataire à moins de payer une indemnité d'éviction. En revanche, le risque d'impayés est moins grand, sauf si les affaires ne marchent plus, et les loyers sont en principe plus rentables que dans l'habitation.
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- Location professionnelle
Il s'agit de la location à des professions libérales. La durée du bail est de 6 ans et à l'échéance, le bailleur peut donner congé sans avoir à justifier d'un motif.
- Location de garage
C'est une location facile, car les règles juridiques sont libres : durée du contrat, préavis pour donner congé, fixation et augmentation du prix. Il est aussi plus facile de donner congé ou d'expulser un locataire de garage lorsqu'il ne paie plus.
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- Les charges locatives
Dans les charges que peut engendrer un immeuble de rapport, il y en a qui sont récupérables : le propriétaire les paie et peut en demander le remboursement au locataire. Il s'agit des charges d'électricité, d'eau, de gaz, d'ascenseur quand il y en a un, des frais d'entretien des espaces verts, de gardiennage (ou d'une entreprise de ménage) et de la taxe d'ordures ménagères. C'est donc une opération neutre pour le propriétaire (qui se fera rembourser) qui doit être prise en compte durant l'étude financière de votre projet d'acquisition.
À noter : en général, les travaux ne sont jamais à la charge du locataire, sauf les menus travaux.
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2. Renseignez-vous sur la fiscalité des revenus locatifs
La connaissance de la fiscalité des revenus locatifs est absolument indispensable si vous voulez affiner votre projet d'acquisition et avoir une idée des impôts que vous allez payer sur vos revenus locatifs.
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- Revenus fonciers
Il s'agit de la fiscalité de tous les loyers (habitation, commerce, garage), sauf ceux de la location meublée. Il est important de savoir ce qui est déductible des loyers encaissés car vous pourrez ainsi affiner le pourcentage de la vraie rentabilité : les intérêts d'emprunt, les travaux (sauf ceux de construction), l'assurance et la taxe foncière sont déductibles des loyers d'habitation vide. Le résultat imposable s'ajoutera à votre revenu et subira l'impôt sur le revenu. Il sera en plus soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Important : les intérêts d'emprunt sont déductibles, ainsi que les frais de dossier, les frais d'inscription hypothécaire, la commission d'engagement et les agios, et l'assurance liée au prêt.
La seule façon de faire baisser votre revenu foncier imposable est de grossir les charges, notamment en faisant des travaux.
Conseil : il est astucieux d'acquérir un immeuble de rapport avec des travaux à faire, car ceux-ci seront déductibles de vos revenus fonciers et vous bénéficierez en plus d'un prix intéressant.
- Revenus locatifs meublés
Il s'agit de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non de revenus fonciers. La fiscalité est plus compliquée, car vous pouvez amortir les travaux, la valeur de l'immeuble et les meubles. il s'agit d'une déclaration de comptabilité et vous devrez vous faire aider d'un comptable pour faire votre déclaration. Toutes les autres charges liées à la location seront déductibles pour leur montant intégral (vous déduisez donc plus qu'avec des revenus fonciers).
Comme pour les revenus fonciers, le résultat de vos BIC sera ajouté à vos autres revenus pour être soumis à l'impôt sur le revenu. Le résultat sera en plus imposé aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Bon à savoir : si vous avez des commerces, des garages ou des locations professionnelles dans un immeuble de rapport, vous serez obligé d'avoir des revenus fonciers et ne pourrez soumettre tous vos loyers aux BIC. Néanmoins, il est possible d'avoir dans un même immeuble des loyers soumis à la fiscalité des revenus fonciers et d'autres à celle des BIC.
3. Étudiez soigneusement l'emplacement et le marché locatif envisagés avant d'investir dans un immeuble de rapport
Parmi les critères les plus importants à vérifier, l'emplacement est à privilégier. Il reste la première qualité intrinsèque d'un bien. L'emplacement idéal n'est pas forcément là où vous habitez. Il sera conditionné par la rentabilité.
Choisissez l'emplacement de votre immeuble de rapport avec soin
La localisation de préférence dans une ville moyenne (les grandes villes sont chères), là où il y a une demande locative, avec commerces ou accessibilité aux transports en commun, assurera un bon investissement.
Un immeuble dans lequel il y aura plusieurs types de locations (commerces, bureaux, habitations) est un atout car il témoigne d'une vitalité commerciale dans un quartier d'habitation.
Conseil : l'immeuble de rapport est fait en principe pour être loué et non pour être habité par son propriétaire, il est donc conseillé pour votre tranquillité de ne pas habiter dans l'immeuble, que vous en soyez ou non le gestionnaire, même si le fait d'être sur place semble plus pratique.
Étudiez le marché locatif
Investissez dans un immeuble de rapport dans un endroit où le marché locatif est attractif. En effet, si plusieurs immeubles neufs viennent de se construire, cela traduit peut être un certain dynamisme mais aussi une saturation en matière locative sur le moyen terme.
Il n' y a pas de règles en ce qui concerne l'acquisition en centre-ville ou en périphérie. Cependant, il est conseillé d'acheter un immeuble avec des emplacements de parking en centre-ville, ce sera un plus. Vous pourrez les louer à des personnes extérieures ou à vos propres locataires.
Important : avec le dispositif de défiscalisation Pinel, les locataires vont rechercher une location dans le neuf, où les loyers plafonnés sont inférieurs au marché, il faut donc éviter les acquisitions dans un endroit où il y a eu beaucoup de constructions neuves.
Le marché locatif à prendre en compte joue également pour les commerces ou professions libérales. Très souvent, des commerces existent au même endroit depuis des années, ils sont un signe de vitalité pour un quartier.
4. Focalisez-vous sur la rentabilité de l'immeuble de rapport plutôt que sur son prix
Le marché de l'immeuble de rapport est plus restreint, il est donc plus difficile de se faire une idée du prix. Dans ce type d'acquisition, il y a deux données que nous avons toujours : le prix proposé et le montant des loyers annuels. Le calcul de la rentabilité est donc essentiel pour connaître la valeur d'un immeuble.
Il faut également penser au potentiel : un immeuble peut ne pas être entièrement loué avant votre achat. Il y a donc des loyers potentiels à envisager. Il peut être mal loué, avec des loyers bas, ou être loué en loi de 1948, avec des baux très anciens, donc l'avenir ne peut être que mieux. Dans l'évaluation du prix, cela doit jouer à la baisse, avec l'espoir de voir votre rentabilité augmenter lorsque tout l'immeuble sera loué.
Conseil : il existe des experts immobiliers qui peuvent vous aider à estimer un immeuble de rapport. C'est une dépense judicieuse avant une éventuelle acquisition, car il est souvent difficile de se faire une idée de la valeur d'un immeuble de rapport sans l'appui d'un professionnel.
Le rendement dans un immeuble de rapport est fondamental. Il s'agit de savoir ce que le placement que vous allez faire dans l'acquisition de cet immeuble va vous rapporter grâce aux produits des loyers.
Calculez la rentabilité de votre investissement
C'est le rapport entre le prix d'acquisition d'un bien et les revenus que l'on peut en retirer. Le calcul de la rentabilité brute est un premier indicateur pour savoir si votre opération d'acquisition vaut la peine.
exemple : prix d'acquisition d'un immeuble de rapport, 500 000 €, et totalité des loyers annuels encaissés, 35 000 €, soit une rentabilité de 35 000 € ÷ 500 000 € = 7,6 %.
En général, un immeuble de rapport peut être étudié s'il rapporte au moins 6 à 7 % bruts. Cette rentabilité est brute, c'est-à-dire qu'elle sera inférieure une fois prises en compte les charges qui pèsent sur l'immeuble (taxe foncière, travaux, assurance, impôts, etc.), pour finalement aboutir à la rentabilité nette qui est celle qui reste après paiement de toutes les charges.
Vérifiez si les loyers couvrent le prêt et/ou les charges fixes
En général, l'acquisition d'un immeuble se fait grâce à un prêt. L'idéal est que les loyers couvrent le prêt et/ou les charges fixes, sinon il faudra rogner sur vos revenus ou votre épargne.
Exemple : soit un immeuble de 500 000 €. Les mensualités de la banque à rembourser sont de 2 500 € par mois. Les charges fixes, taxe foncière et assurance sont de 2 100 €, soit des charges de 4 600 € par mois. Dans le cadre d'un auto-financement, il faudrait que les loyers couvrent les charges fixes, soit un loyer annuel de 55 200 € (4 600 € × 12), ce qui fait une rentabilité brute de 11 %, ce qui est très rare. En revanche, si les loyers annuels sont de 38 400 € (3 200 € mensuels), la rentabilité est de 7,6 %, ce qui est bien, mais ne couvre pas la totalité des charges fixes.
Prenez en compte d'autres paramètres avant d'investir dans un immeuble de rapport
Les charges fixes en dehors des mensualités du prêt ne peuvent bouger. Les loyers que procurent l'immeuble au moment de l'acquisition sont également fixés. En revanche, vous pouvez jouer sur les mensualités du prêt, sa durée et son taux. Si la rentabilité est faible et que les loyers ne peuvent pas beaucoup augmenter, vous pouvez également négocier le prix d'acquisition à la baisse car il est sans doute trop élevé.