Depuis le 1er janvier 2010, les dispositifs Robien/Borloo sont remplacés par le dispositif Scellier pour l’investissement immobilier locatif.
La location est clef pour la réussite de votre dispositif Robien
Une grande partie de la rentabilité de votre investissement dépend des loyers que vous recevrez de vos locataires; d’autre part il existe certaines règles à respecter.
Il est ainsi plus prudent de confier votre bien à un gestionnaire qui s’occupera du suivi des locataires et de les renouveler en cas de départ éventuel. Vous pouvez déduire les charges de ce gestionnaire, donc cela vaut vraiment le coût.
Souscrivez des garanties locatives, elles sont proposées dans la plupart des cas.
Le loyer est plafonné pendant la période d’amortissement, le plafond dépend de la ville dans laquelle se situe le bien immobilier (prix au m²). Le plafond des dispositifs Robien est presque équivalent au prix du marché.
Le dispositif Robien permet de louer à vos descendants et ascendants.
Confiez votre immobilier Robien à un gestionnaire
Sauf si vous êtes un habitué et que vous avez du temps à y consacrer, nous vous conseillons de faire appel à un gestionnaire.
Celui-ci s’occupera de :- la recherche et la mise en place du locataire
- les relations avec le locataire
- la gestion quotidienne du bien
Faire appel à un véritable professionnel diminue le risque de litiges éventuels avec votre locataire. D’autre part, sa connaissance du marché local lui permettra de fixer les loyers au plus juste.
Le coût de ce gestionnaire est déductible des loyers (il contribue donc à créer votre déficit foncier, et donc votre réduction d’impôt).
Souscrivez des garanties locatives
Très souvent, votre projet d’investissement sera accompagné de garanties locatives : assurance contre le non paiement des loyers, ou l’absence de locataires, les dégradations de votre bien.
Le fait qu’on vous les propose est bon signe, cela signifie que la compagnie d’assurance a évalué les risques, et les a trouvés relativement faibles !
Mais attention, ces garanties comportent généralement des franchises. Ne vous reposez pas dessus, vous devez quand même faire votre propre analyse du potentiel locatif de votre bien.
Ne fixez pas des loyers trop chers
C’est tentant, possible à court terme, mais vous augmentez les risques :- Changement plus fréquent des locataires : la vacance entre les locataires finit par coûter cher.
- Difficile de relouer.
Choix du locataire
Vous devez louer à un locataire personne physique ou un bien un organisme qui sous loue à son personnel.
Impossible de louer à un membre de votre foyer fiscal.
En loi Borloo, impossible de louer à un descendant ou ascendant, ce qui est possible en loi Robien.
Une astuce en loi borloo : si vous avez besoin de louer à un ascendant ou descendant, c’est possible après 3 ans minimum de location (à une personne qui n’est ni ascendant ni descendant), mais :
- Cette période ne peut excéder 9 ans.
- Pendant cette période, vous ne bénéficierez pas de la déduction au titre de l’amortissement.
- Elle n’est pas prise en compte dans le calcul de la durée minimale de location : à l’issue de la location à votre ascendant/ descendant vous devrez donc à nouveau louer à non ascendant/descendant (au total pendant 9 ans).
Loi Borloo uniquement : les locataires doivent avoir des revenus inférieurs à un plafond fixé par la loi (Voir : plafonds loi Robien)