Vous louez un bien immobilier ? Si vous dégagez un déficit foncier, sachez que celui-ci est automatiquement imputable à vos revenus.
Il existe en effet plusieurs situations qui donnent droit à une réduction d’impôts :
- dons à des organismes humanitaires ;
- prestations compensatoires versées en cas de divorce ;
- déficit foncier, etc.
Définition du déficit foncier
Les charges déductibles doivent être supérieures au revenu brut foncier.
Lorsque vous louez un bien immobilier, les loyers perçus sont imposés après déduction de certaines charges. Les charges déductibles sont les suivantes :
- charges liées à l’exploitation du bien immobilier (charges non financières) :
- frais d’agences immobilières ;
- primes d’assurances ;
- charges de copropriété ;
- taxe foncière ;
- charges liées aux intérêts d’emprunts (charges financières) :
- intérêts d’emprunts pour l’acquisition, la réparation ou l’amélioration du bien ;
- les frais associés aux intérêts ;
- charges liées aux travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration (charges non financières).
Si au cours d’une année fiscale les charges déductibles sont supérieures au revenu brut foncier, on parle alors de déficit foncier.
Les intérêts d’emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des biens immobiliers du propriétaire sont déductibles de ses revenus fonciers.
Toutefois, cette déductibilité peut être remise en cause par l’administration fiscale si le contribuable n’est pas en mesure d’apporter des preuves précises du montant des intérêts d’emprunt et de leur affectation (CAA Bordeaux, 20 mai 2020, n° 18BX02120).
Déficit foncier : imputation des revenus
Lorsque vous dégagez un déficit foncier, celui-ci est automatiquement déduit de vos revenus. Cependant, selon les cas, il peut être imputé sur le revenu foncier ou sur le revenu global.
| Type de déficit financier | Type d’imputation |
|---|---|
| Dû aux charges financières liées aux intérêts d’emprunts | Sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes. |
| Dû aux charges non financières liées à l’exploitation et aux travaux | Sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (ou de 15 300 € pour ceux qui ont investi sous le dispositif Périssol).Bon à savoir : dans le cadre dudispositif Cosse, laloi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 augmente le plafond du déficit imputable de 10 700 € à 15 300 € à compter de l’imposition des revenus de 2019. Ce dispositif a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022 par l’article 23 de laloi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, et soumis à un niveau de performance énergétique globale fixé par unarrêté du 10 novembre 2020.À noter : le montant du déficit foncier imputable sur le revenu global est doublé et porté à 21 400 € pour les bailleurs engageant des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un bien loué du statut de passoire énergétique (logements en classes E, F ou G), afin de parvenir à une classe comprise entre A et D au plus tard le 31 décembre 2025 (loi n° 2022-1157 du 16 août 2022 de finances rectificative pour 2022). Ce doublement s’applique pour les dépenses pour lesquelles un devis est accepté à compter du 5 novembre 2022 et qui sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. |
Calcul du déficit foncier
Pour calculer son déficit foncier :
- Il faut tout d’abord soustraire les charges financières des revenus fonciers.
- Si le résultat est négatif, ce déficit est imputable sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes (voir tableau).
- Si le résultat est positif, on retire alors au montant obtenu la somme des charges non financières.
- Si le résultat est positif, il n’y pas de déficit.
- Dans le cas contraire, le déficit est imputable sur le revenu global plafonné à 10 700 € par an.
Les obligations en cas de déficit foncier
Il existe 2 types d’obligations en matière de déficit foncier :
- Pour pouvoir générer un déficit foncier et l’imputer, le propriétaire doit être imposé pour ses revenus fonciers sous le régime réel.
- Si le déficit foncier est déduit du revenu du propriétaire, celui-ci doit continuer à mettre le bien immobilier en location de façon effective et continue pendant au moins 3 ans.
Prélèvement à la source et charges déductibles : mesures transitoires
Sous le régime réel d’imposition, les charges foncières sont en principe déduites intégralement au titre de l’année de leur paiement effectif par le contribuable, quelle que soit la période à laquelle elles se rattachent.
Avec l’entrée en vigueur du prélèvement à la source le 1er janvier 2019, des règles particulières avaient été prévues pour les charges foncières déductibles sur les années 2018 et 2019. Le régime applicable à la déductibilité des charges différait selon que ces charges étaient récurrentes ou pilotables.