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Vous louez un bien immobilier ? Si vous dégagez un déficit foncier, sachez que celui-ci est automatiquement imputable à vos revenus.
Il existe en effet plusieurs situations qui donnent droit à une réduction d'impôts :
- dons à des organismes humanitaires ;
- prestations compensatoires versées en cas de divorce ;
- déficit foncier, etc.
Bon à savoir : plus la tranche d'imposition est élevée, plus les économies d'impôts réalisées en cas de déficit foncier sont importantes.
Définition du déficit foncier
Les charges déductibles doivent être supérieures au revenu brut foncier.
Lorsque vous louez un bien immobilier, les loyers perçus sont imposés après déduction de certaines charges. Les charges déductibles sont les suivantes :
- charges liées à l'exploitation du bien immobilier (charges non financières) :
- frais d'agences immobilières ;
- primes d'assurances ;
- charges de copropriété ;
- taxe foncière ;
- charges liées aux intérêts d'emprunts (charges financières) :
- intérêts d'emprunts pour l'acquisition, la réparation ou l'amélioration du bien ;
- les frais associés aux intérêts ;
- charges liées aux travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration (charges non financières).
À noter : un contribuable peut déduire de ses revenus fonciers des charges relatives à un logement vacant, à condition qu'il apporte la preuve que le bien immobilier en question était destiné à la location (CAA Marseille, 19 novembre 2020, n° 19MA01732).
Bon à savoir : des travaux qui affectent le gros œuvre d’un immeuble et qui aboutissent à la reconstruction d’une partie importante du bien, dont le volume a été augmenté, sont des travaux de reconstruction et d’agrandissement non déductibles des revenus fonciers (CAA Lyon, 7 septembre 2020, n° 19LY00896).
Si au cours d'une année fiscale les charges déductibles sont supérieures au revenu brut foncier, on parle alors de déficit foncier.
Bon à savoir : selon l'article 156 I 3° du Code général des impôts (CGI), même quand un déficit a été déduit du revenu, le logement doit continuer à être mis en location pendant une durée de 3 ans.
Les intérêts d’emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des biens immobiliers du propriétaire sont déductibles de ses revenus fonciers.
Toutefois, cette déductibilité peut être remise en cause par l’administration fiscale si le contribuable n’est pas en mesure d’apporter des preuves précises du montant des intérêts d’emprunt et de leur affectation (CAA Bordeaux, 20 mai 2020, n° 18BX02120).
Déficit foncier : imputation des revenus
Lorsque vous dégagez un déficit foncier, celui-ci est automatiquement déduit de vos revenus. Cependant, selon les cas, il peut être imputé sur le revenu foncier ou sur le revenu global.
| Type de déficit financier | Type d'imputation |
|---|---|
| Dû aux charges financières liées aux intérêts d'emprunts | Sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes. |
| Dû aux charges non financières liées à l'exploitation et aux travaux |
Sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (ou de 15 300 € pour ceux qui ont investi sous le dispositif Périssol). Bon à savoir : dans le cadre du dispositif Cosse, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 augmente le plafond du déficit imputable de 10 700 € à 15 300 € à compter de l'imposition des revenus de 2019. Ce dispositif a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2022 par l'article 23 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, et soumis à un niveau de performance énergétique globale fixé par un arrêté du 10 novembre 2020. À noter : le montant du déficit foncier imputable sur le revenu global est doublé et porté à 21 400 € pour les bailleurs engageant des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un bien loué du statut de passoire énergétique (logements en classes E, F ou G), afin de parvenir à une classe comprise entre A et D au plus tard le 31 décembre 2025 (loi n° 2022-1157 du 16 août 2022 de finances rectificative pour 2022). Ce doublement s’applique pour les dépenses pour lesquelles un devis est accepté à compter du 5 novembre 2022 et qui sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. |
À noter : si le déficit dépasse la limite de 10 700 € par an, le restant s'impute sur les revenus fonciers suivants.
Calcul du déficit foncier
Pour calculer son déficit foncier :
- Il faut tout d'abord soustraire les charges financières des revenus fonciers.
- Si le résultat est négatif, ce déficit est imputable sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes (voir tableau).
- Si le résultat est positif, on retire alors au montant obtenu la somme des charges non financières.
- Si le résultat est positif, il n'y pas de déficit.
- Dans le cas contraire, le déficit est imputable sur le revenu global plafonné à 10 700 € par an.
Les obligations en cas de déficit foncier
Il existe 2 types d'obligations en matière de déficit foncier :
- Pour pouvoir générer un déficit foncier et l'imputer, le propriétaire doit être imposé pour ses revenus fonciers sous le régime réel.
- Si le déficit foncier est déduit du revenu du propriétaire, celui-ci doit continuer à mettre le bien immobilier en location de façon effective et continue pendant au moins 3 ans.
À noter : en cas de cession du bien avant l’expiration du délai de 3 ans, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause, mais l’imputation pendant 10 ans sur les revenus fonciers issus d’autres biens locatifs reste possible (arrêt du Conseil d’État du 26 avril 2017 n° 400441, repris par l’administration fiscale au BOFIP du 1er septembre 2017.
Prélèvement à la source et charges déductibles : mesures transitoires
Sous le régime réel d'imposition, les charges foncières sont en principe déduites intégralement au titre de l'année de leur paiement effectif par le contribuable, quelle que soit la période à laquelle elles se rattachent.
Avec l'entrée en vigueur du prélèvement à la source le 1er janvier 2019, des règles particulières avaient été prévues pour les charges foncières déductibles sur les années 2018 et 2019. Le régime applicable à la déductibilité des charges différait selon que ces charges étaient récurrentes ou pilotables.
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Dispositifs d'investissement dans l'immobilier
Sommaire
- Quel dispositif choisir ?
- Créer un déficit foncier
- Dispositif Pinel
- Dispositif Censi-Bouvard
- Dispositif LMP
- Dispositif LMNP
- Dispositif Malraux
- Dispositif Denormandie
- Loi monuments historiques
- Dispositif Cosse Ancien
- Investissement en SCPI