Avantage fiscal de la loi Pinel

Sommaire

À noter : la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 a prolongé l'application du dispositif Pinel jusqu'au 31 décembre 2022 et l'a reconduit pour 2023 et 2024, avec des taux de réduction d'imposition dégressifs. Attention, certaines zones ne sont plus éligibles à la loi Pinel depuis le 1er janvier 2018.

Bon à savoir : en cas de construction d'un logement éligible au dispositif Pinel par le contribuable, c'est la date de dépôt de demande de permis de construire, et non la date d'acquisition du terrain, qui est retenue. La demande de permis de construire doit être déposée jusqu'au 31 décembre 2024 pour ouvrir droit à la défiscalisation.

La loi Pinel est applicable pour les investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014. L'une des principales innovations de cette loi est la possibilité de choisir une durée d'engagement de location à laquelle est attaché un avantage fiscal spécifique.

Un avantage fiscal lié à la durée d'engagement de location

L'investissement locatif effectué dans le cadre de la loi Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu. Cette réduction d'impôt varie selon la durée pour laquelle l'investisseur s'engagera à louer le logement.

Bon à savoir : le montant des frais et des commissions directs et indirects des intermédiaires de l’immobilier, imputés sur le prix d’acquisition d’un logement ouvrant droit à la réduction Pinel, ne peut excéder un montant égal à 10 % du prix d’acquisition du logement augmenté des travaux. Ce plafond s’applique aux contrats préliminaires et aux actes authentiques signés à compter du 1er avril 2020 (décret n° 2019-1426 du 20 décembre 2019).

La réduction d'impôt est de :

  • 12 % du prix d'achat du logement pour un engagement de 6 ans ;
  • 18 % du prix d'achat du logement pour un engagement de 9 ans.

Si l'investisseur décide de prolonger sa durée d'engagement de location, il peut bénéficier de réduction d'impôt jusqu'à 21 % pour 12 ans :

  • en cas d'engagement initial de 6 ans : possibilité de renouveler l'engagement pour 2 périodes de 3 années :
    • réduction d'impôt égale à 6 % du prix de revient du logement pour les 3 premières années de prolongement ;
    • réduction d'impôt égale à 3 % du prix de revient pour les 3 années suivantes de renouvellement ;
  • en cas d'engagement initial de 9 ans : possibilité de renouveler l'engagement pour 3 ans avec une réduction d'impôt égale à 3 % du prix de revient du logement.

En 2023, ces taux de réduction passeront à :

  • 10,5 % sur 6 ans ;
  • 15 % sur 9 ans ;
  • 17,5 % sur 12 ans.

En 2024, ces taux de réduction passeront à :

  • 9 % sur 6 ans ;
  • 12 % sur 9 ans ;
  • 14 % sur 12 ans.

Bon à savoir : l'avantage fiscal du dispositif pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) est aligné sur celui des particuliers.

En revanche, les investissements réalisés en 2023 et 2024 pourront toujours bénéficier des taux de réduction actuels (12, 18 ou 21 %) pour les logements qui répondent à des critères de qualité prévus par le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 et inspirés de la norme RE2020. Les constructions devront respecter une classe A du DPE, et pour les autres opérations une classe A ou B devra être respectée.

Bon à savoir : les zones B2 et C sont supprimées du champ d'application du dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2018. Toutefois, une mesure de tolérance était accordée pour les acquisitions de logements en zones B2 ou C bénéficiant d'un agrément, et ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017. Ces opérations restaient éligibles à la loi Pinel dès lors que le logement est acquis par l'acquéreur avant le 15 mars 2019 (signature de l'acte définitif de vente).

À noter : les investisseurs qui ont réalisé un investissement avant le 1er janvier 2018 en zones B2 et C donnant droit à la réduction d'impôt Pinel, continuent cependant de bénéficier de l'avantage fiscal du dispositif Pinel. Comme les autres investisseurs, ils ont la possibilité de renouveler leur engagement de mise en location jusqu'à 12 ans, même si ce renouvellement intervient après le 1er janvier 2018.

Remarque : suite à la mise en place du prélèvement à la source, la réduction d'impôt au titre d'un investissement Pinel fait l'objet d'un versement d'acompte en janvier si les contribuables ont déclaré l'année précédente des dépenses ouvrant droit à cette réduction d'impôt. Le solde est versé à l'été sur la base de la déclaration de revenus. En cas de baisse ou de cessation des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt, l'acompte versé en janvier doit être remboursé en partie ou totalement. Pour éviter le remboursement d'un éventuel trop-perçu, il est possible de moduler ou de renoncer au versement de l'acompte chaque année début décembre. Dans tous les cas, les montants ouvrant droit à une réduction d'impôt doivent être indiqués lors de la déclaration de revenus.

Les limites de l'avantage fiscal de la loi Pinel

La réduction d'impôt accordée dans le cadre du dispositif Pinel est limitée à :

  • un maximum de 2 investissements par an dans la limite d'un montant global de 300 000 € par an ;
  • avec un plafond d'achat maximum de 5 500 € par m2.

Bon à savoir : depuis 1er janvier 2021, le dispositif Pinel concerne uniquement les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif. Un habitat collectif implique la réalisation d’un nombre minimal de logements, qui doit obligatoirement être supérieur à 2 et groupés dans un seul et même bâtiment. Ce regroupement nécessite une superposition verticale des logements ou leur alignement.

L'obtention de l'avantage fiscal est également soumise à des conditions telles que :

  • investissement dans les zones concernées ;
  • respect des normes écologiques ;
  • mise en location avec un loyer plafonné ;
  • mise en location non meublée ;
  • respect des plafonds de ressources des locataires, etc.

Bon à savoir : dans le cadre d'un bien immobilier acquis en l'état futur d'achèvement, le délai légal d'achèvement pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt est normalement de 30 mois. Ce délai peut toutefois être prolongé lorsque les travaux sont interrompus à cause d'un cas de force majeure. Le délai de prorogation est alors égal à la durée pendant laquelle les travaux ont été interrompus (Bofip, 13 juillet 2018).

À noter : suite à la loi n° 2018-1317 de finances pour 2019, la date de réalisation des contrats de réservation des ventes en l'état futur d'achèvement en zones B2 et C est décalée de 3 mois. Ainsi, la prolongation de l'éligibilité au dispositif Pinel est conditionnée au fait que la réservation ait été enregistrée chez le notaire avant le 31 décembre 2018 et que la vente soit effectivement actée avant le 15 mars 2019.

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