Perspectives sur la défiscalisation

Sommaire

À quelles évolutions se préparer pour sa défiscalisation ?

Voici les dispositifs de défiscalisation en vigueur pour les investissements réalisés en 2023 :

Depuis janvier 2019 : dispositif Denormandie

Issu de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, le dispositif Denormandie est entré en vigueur le 1er janvier 2019 et s'applique pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2025 (dispositif prorogé par la loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023). Il est codifié à l'article 199 novovicies du Code général des impôts.

Il vise à inciter la réhabilitation de l'habitat indigne dans les centres-villes anciens. Les investisseurs bénéficient d'un avantage fiscal qui varie en fonction de la durée de mise en location : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Le plafond des dépenses pour l'investissement et la réalisation des travaux est fixé à 300 000 €.

Pour profiter du dispositif Denormandie, les investisseurs doivent acheter un bien immobilier à rénover situé dans une commune éligible (la liste des communes éligibles a été définie par un arrêté du 26 mars 2019).

Les travaux effectués doivent représenter 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux doivent correspondre à une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 30 % ou représenter au moins 2 types de travaux parmi les travaux éligibles (changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude et isolation des fenêtres).

Les investisseurs doivent également s'engager à pratiquer un loyer plafonné et à louer leur bien à des locataires ne dépassant pas un plafond de ressources défini.

La loi de finances pour 2020 a étendu le dispositif à l’ensemble du territoire et non plus au seul centre-ville des communes éligibles. En outre, la loi a redéfini les travaux éligibles au dispositif : le texte mentionne les travaux d’amélioration et non plus les travaux de rénovation. Cependant, le dispositif continue de s'appliquer aux opérations de ventes d'immeubles à rénover (BOI-IR-RICI-365-10 n° 90).

À noter : les travaux de démolition totale suivie d’une reconstruction ne sont pas assimilés à des travaux d’amélioration ou de transformation. À ce titre, ils ne sont pas éligibles au dispositif Denormandie dans l’ancien (rép. min., JOAN du 31 mars 2020, question n° 22077).

Depuis mars 2022 : dispositif Loc’Avantages

Le dispositif Loc’Avantages remplace le dispositif Louer abordable (Cosse) pour les conventions signées depuis le 1er mars 2022 (article 67 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022). Le dispositif Louer abordable continue toutefois de s'appliquer pour les conventions déposées jusqu'au 28 février 2022.

Le dispositif Loc’Avantages permet aux propriétaires de bénéficier d'une déduction fiscale de 15 à 65 % sur les revenus locatifs.

Pour bénéficier de ce dispositif, les propriétaires doivent signer une convention avec l'Anah pour minimum 6 ans.

Le logement doit être non meublé, être récent ou ancien avec ou sans travaux, être affecté à l’habitation principale du locataire et respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par un arrêté du 10 novembre 2020 à 331 kWh/m2/an, ce qui revient à exclure du dispositif les logements des classes F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui sont les plus énergivores.

Les propriétaires s'engagent à louer leur bien à des locataires ne dépassant pas un plafond de ressources et à percevoir un loyer soumis à un plafond défini en fonction de la situation géographique du logement et du niveau de loyer choisi (Loc1, Loc2 ou Loc3).

La déduction fiscale peut atteindre 15 % pour un niveau de loyer Loc1 ou 35 % pour un niveau de loyer Loc2. Elle est plus importante pour ces 2 niveaux de loyer en cas d'intermédiation locative (20 % pour Loc1 et 40 % pour le Loc2). L'intermédiation locative est obligatoire pour le niveau de loyer Loc3 et permet d'obtenir une déduction fiscale de 65 %.

Bon à savoir : l'intermédiation locative consiste en la mise en location du logement via une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé permettant la location à des ménages en précarité.

À noter : vous pouvez accéder au classement des communes par zones géographiques dites A/A bis/B1/B2/C en consultant l’annexe 1 de l’arrêté du 1er août 2014, dernièrement modifié par un arrêté du 2 octobre 2023. Par ailleurs, un simulateur permet de savoir dans quelle zone se situe votre commune.

Depuis septembre 2014 : dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est valable pour les investissements locatifs réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.

Bon à savoir : la loi de finances pour 2021 a prolongé ce dispositif jusqu'au 31 décembre 2024 avec des taux de réduction dégressifs en 2023 et 2024.

Ce dispositif remplace le dispositif Duflot, qui avait lui-même remplacé le dispositif Scellier (qui s'est appliqué jusqu'au 31 mars 2013 pour les engagements d'investissement réalisés jusqu'au 31 décembre 2012).

Le dispositif Pinel suit le même principe de réduction d'impôt sur les investissements locatifs que le Duflot, à trois différences près :

  • il est possible de choisir la durée de location 6 ou 9 ans avec prolongation jusqu'à 12 ans ;
  • on peut louer à un ascendant ou un descendant ;
  • pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les conditions d'accès au dispositif sont alignées sur celles des particuliers.

Depuis le 1er janvier 2023, le taux de réduction d'impôt est dégressif et varie selon la durée d'engagement : 10,5 % pour 6 ans (9 % en 2024), 15 % pour 9 ans (12 % en 2024) et jusqu'à 17,5 % pour 12 ans (14 % en 2024).

Pour 2023, les taux sont de 21,5 %, 26 % et jusqu'à 28,5 % en Outre-mer.

Il est toutefois possible de conserver les taux applicables avant le 1er janvier 2023 dans le cadre du Pinel +. Celui-ci concerne les investissements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou respectant un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d'usage et de confort.

La liste des quartiers prioritaires peut être consultée sur le site de l'Agence nationale de la cohésion des territoires.

Le niveau de qualité d'usage et de confort est défini ainsi (décret n° 2022-384 du 17 mars 2022) :

  • surface habitable minimale de :
    • 28 m² pour un T1 ;
    • 45 m² pour un T2 ;
    • 62 m² pour un T3 ;
    • 79 m² pour un T4 ;
    • 96 m² pour un T5 ;
  • existence d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de :
    • 3 m² pour un T1 ou un T2 ;
    • 5 m² pour un T3 ;
    • 7 m² pour un T4 ;
    • 9 m² pour un T5 ;
  • 2 orientations différentes pour les logements de T3 et plus.
Le taux de réduction d'impôt en Pinel + est alors de : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et jusqu'à 21 % pour 12 ans (23 %, 29 % et jusqu'à 32 % en Outre-mer).

Dispositif Malraux

Le dispositif Malraux est valable pour les investissements locatifs réalisés dans les immeubles anciens à restaurer situés dans certaines zones protégées.

Il donne droit à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés à hauteur de :

  • 30 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, des quartiers anciens dégradés (QAD) ou des quartiers conventionnés « nouveau programme national de renouvellement urbain » (NPNRU) – ex-secteurs sauvegardés ;
  • 22 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) – ex-zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).

Le montant des travaux est plafonné à 400 000 € sur 4 ans. Les travaux peuvent être imputés sur 1,2,3 ou 4 ans.

Le dispositif de réduction d'impôt prévu par l'article 199 tervicies du code général des impôts (dispositif Malraux) a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2023 par la loi de finances pour 2023.

Dispositif Monuments Historiques

Ce dispositif concerne les travaux de rénovations dans les biens immobiliers classés Monuments Historiques ou inscrits à l'Inventaire Supplémentaires des Monuments Historiques (ISMH).

Il permet de bénéficier d'une déduction d'impôt correspondant à :

  • si le monument est ouvert à la visite :
    • 100 % de la part du coût des travaux restant à la charge du propriétaire ;
    • 100 % des intérêts pour les prêts contractés pour la conservation du monument ;
  • si le monument n'est pas ouvert à la visite :
    • 100 % de la part du coût des travaux restant à la charge du propriétaire si les travaux sont subventionnés par l'État ;
    • 50 % de la part du coût des travaux restant à la charge du propriétaire si les travaux ne sont pas subventionnés par l'État ;
    • 50 % des intérêts pour les prêts contractés pour la conservation du monument.

Le propriétaire doit toutefois conserver ce bien pendant au moins 15 ans.

À noter : seules les dépenses exposées au cours de la période d'attribution du label Fondation du patrimoine sont susceptibles d'ouvrir droit au régime spécial de déduction des charges foncières du revenu global des contribuables. La caducité du label met fin au régime de faveur pour les dépenses effectuées après cette caducité (CAA Paris, 5 mars 2020, n° 18PA03955).

Bon à savoir : la demande d'autorisation ou de déclaration préalable de travaux sur monuments historiques et la demande de subvention pour étude ou travaux sont accessibles via le formulaire Cerfa n° 15459.

Plafonnement 2023 des avantages fiscaux

Pour les revenus 2022 déclarés en 2023, les avantages fiscaux sont plafonnés à 10 000 €. Il faut cependant savoir que ce plafond est de 18 000 € en cas d'investissements Outre-mer et SOFICA (cinéma). Notez que la réduction d’impôt en faveur des souscriptions au capital des SOFICA s'applique aux investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2023 (article 199 unvicies du Code général des impôts, tel qu'issu de la loi de finances pour 2021).

Ces pros peuvent vous aider