En entrant dans un dispositif LMNP, vous achetez un bien immobilier. Vous devez donc avoir les mêmes réflexes de bon sens que lors de tout investissement immobilier.
La règle numéro 1 : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement !
Le rapport qualité/prix de l’emplacement
- Prix d’achat : comparez le prix d’achat de votre bien au prix de marché du m² dans le quartier.
- Capacité de revente à terme : ville/quartier en développement, transport, proximité de commerces, écoles…
Un bon marché locatif
- Votre conseiller vous proposera probablement des garanties sur la location (en cas de carence du locataire). Mais attention, ces garanties sont souvent limitées par des franchises.
- Privilégiez donc un investissement là où la demande locative est forte.
Quel type : appartement ou résidence avec service, dans quelle région ?
- Certaines agglomérations limitent ou empêchent la location meublée. Faites-vous conseiller par un spécialiste qui connaît les zones où le LMNP est possible.
- Difficile de faire de la location meublée à Paris, en région parisienne et dans les grandes villes et donc pour les logements de résidence principale.
- Le LMNP se pratique donc essentiellement pour logements situés dans une résidence de tourisme avec services, résidences étudiantes, établissements médicalisés, résidences d’affaires avec services ce qui permet d’optimiser fiscalement (permet de récupérer la TVA et de bénéficier de l’avantage fiscal Bouvard Censi).
Il est prudent de se faire conseiller par un cabinet de défiscalisation spécialisé
- Vous pouvez soit acheter en direct auprès d’un promoteur immobilier, soit acheter via un cabinet spécialisé en défiscalisation immobilière.
- La compréhension des règles et des limites fixées par les agglomérations n’est pas simple.
- C’est pourquoi nous vous suggérons de passer par un cabinet de défiscalisation.
En janvier 2013, une nouvelle loi de défiscalisation s’est ajoutée à ce dispositif : la défiscalisation Duflot. Depuis le 1er septembre 2014, elle est remplacée par la défiscalisation Pinel.