Depuis le 1er février 2017, un nouvel avantage fiscal était entré en vigueur grâce à la loi Cosse. Destiné à inciter les propriétaires à louer, dans des zones dites « tendues », à des prix raisonnables, ce dispositif permettait de bénéficier d'une déduction fiscale non négligeable.
Le dispositif Cosse est remplacé par le dispositif Loc’Avantages pour les conventions signées depuis le 1er mars 2022 article 67 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022). Celui-ci continue de s'appliquer pour les conventions déposées jusqu'au 28 février 2022.
Loc’Avantages (ex Loi Cosse) : principe du dispositif de défiscalisation
Entrée en vigueur le 1er février 2017, la loi Cosse avait été promulguée dans le but d'inciter les propriétaires bailleurs à mettre leur bien immobilier, situé dans des zones où la demande en logement est forte, en location à un prix abordable.
Le dispositif Loc'Avantages reprend ce principe.
En contrepartie de l'engagement de pratiquer des loyers raisonnables, les propriétaires bénéficient de déductions fiscales non négligeables sur leur revenu foncier.
Le dispositif Loc'Avantages propose, aux propriétaires, des abattements fiscaux dont le montant varie en fonction du lieu de situation du bien et du niveau de loyer choisi (Loc1 qui correspond à une location intermédiaire, Loc2 qui correspond à une location sociale et Loc3 qui correspond à une location très sociale).
Loc’Avantages (ex Loi Cosse) : conditions d'application
Pour bénéficier des avantages fiscaux Loc'Avantages, les conditions suivantes doivent être respectées :
- le propriétaire s'engage à louer le bien immobilier nu à titre de résidence principale, situé dans une zone éligible ;
- le propriétaire signe une convention avec l'Anah (Agence Nationale de l'Habitat) pour la mise en location de ce logement ;
- le logement est un bien immobilier neuf ou ancien non meublé ;
- le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par un arrêté du 10 novembre 2020 à 331 kWh/m2/an, ce qui revient à exclure du dispositif les logements des classes F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui sont les plus énergivores ;
- le loyer pratiqué ne doit pas excéder un certain plafond qui est fixé par commune en fonction du niveau de loyer choisi (Loc1, Loc2 ou Loc3), les loyers applicables en 2023 par communes ont été fixés par un arrêté du 21 décembre 2022 ;
- les ressources du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond :
- loyer intermédiaire : plafonds de ressources identiques au dispositif Boorlo ancien ;
- loyer social : plafonds de ressources du PLUS ou Boorlo ancien social ;
- loyer très social : plafonds du PLAI ou Boorlo ancien très social ;
À noter : le barème des plafonds de ressources pour l'année 2023 est fixé dans le bulletin officiel des impôts (BOI-BAREME-000017).
- le logement conventionné doit être loué pendant toute la durée de la convention (6 ans).
Bon à savoir : le bien immobilier ne peut pas être loué à un descendant ou à un ascendant.
À noter : vous pouvez accéder au classement des communes par zones géographiques dites A/A bisB1/B2/C en consultant l’annexe 1 de l’arrêté du 1er août 2014, dernièrement modifié par un arrêté du 2 octobre 2023. Par ailleurs, un simulateur permet de savoir dans quelle zone se situe votre commune.
Jusqu'à 65 % d'économie d'impôt avec le dispositif Loc'Avantages
Le montant de l'avantage fiscal varie en fonction du lieu de situation du bien conventionné et du niveau de loyer. Il peut s'étendre de 15 % à 65 % du montant des loyers perçus. L'avantage fiscal consiste en une déduction de ce montant sur les revenus du propriétaire bailleur.
En toute hypothèse et quel que soit le pourcentage de déduction applicable :
- l'avantage fiscal est calculé sur les revenus bruts encaissés en raison de la location conventionnée ;
- la déduction s'applique pendant toute la durée de la convention dès le premier jour de la date d'effet du bail.
À noter : si le propriétaire bailleur ne respecte pas ses engagements pendant la convention, le bénéfice de l'avantage fiscal est remis en cause.
La déduction fiscale est de :
- Loc1 : 15 % sans intermédiation locative ou 20 % avec intermédiation locative ;
- Loc2 : 35 % sans intermédiation locative ou 40 % avec intermédiation locative ;
- Loc3 : 65 % avec intermédiation locative.
L'intermédiation locative correspond à la mise en location du logement via une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé permettant la location à des ménages en précarité.
Loc’Avantages (ex Loi Cosse) : cumul avec d'autres dispositifs ?
Il n'existe aucun cumul possible entre le dispositif Loc'Avantages et un autre dispositif de défiscalisation tel que :
- le dispositif Pinel ;
- le dispositif monuments historiques ;
- le dispositif Girardin ;
- le dispositif Malraux.