Dispositif Denormandie

Entré en vigueur depuis le 1^er janvier 2019, le dispositif Denormandie est un nouvel avantage fiscal qui permet d'obtenir jusqu'à 63 000 € de réduction d'impôts pour l'investissement locatif dans l'ancien à réhabiliter.

Dispositif Denormandie : principe de la défiscalisation

Issu de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, le dispositif Denormandie vise à inciter la réhabilitation de l'habitat indigne dans les centres-villes anciens.

Un avantage fiscal est accordé aux investisseurs qui achètent un logement ancien dégradé dans les villes éligibles et le rénovent pour le mettre en location. Ce dispositif de défiscalisation s'applique pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023 (il a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2023 par l'article 75 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022).

Bon à savoir : la loi de finances pour 2020 a étendu le dispositif à l’ensemble du territoire et non plus au seul centre-ville des communes éligibles. En outre, la loi a redéfini les travaux éligibles au dispositif : le texte mentionne les travaux d’amélioration et non plus les travaux de rénovation. Cependant, le dispositif continue de s'appliquer aux opérations de VIR, aux ventes d'immeubles à rénover (BOI-IR-RICI-365-10 n° 90).

Suite à la publication du décret n° 2019-232 du 26 mars 2019, l’administration fiscale apporte une précision importante (BOI-IR-RICI-365-30). La réduction d'impôt s'applique lorsque :

la date d’acquisition du logement intervient à compter du 28 mars 2019, pour l’acquisition d’un logement rénové ;
la date d’achèvement des travaux intervient à compter du 28 mars 2019, pour l’acquisition d’un logement en vue de sa rénovation.

Conditions d'application de la défiscalisation

Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Denormandie, plusieurs conditions doivent être respectées concernant la localisation du bien immobilier, la réalisation des travaux et la mise en location.

Investissement dans les communes éligibles

L'investissement dans le cadre du dispositif Denormandie doit porter sur un bien immobilier à rénover situé dans une commune éligible.

Les communes éligibles sont les communes bénéficiant du Programme Action cœur de ville, ainsi que certaines communes signataires d'une opération de revitalisation du territoire (ORT).

La liste des communes éligibles a été fixée par un arrêté du 6 mars 2019 et est disponible sur le site du ministère de la Cohésion des territoires.

Travaux obligatoires

Pour profiter du dispositif Denormandie, les investisseurs doivent faire réaliser des travaux, lesquels doivent représenter 25 % du coût total de l'opération.

Ils doivent permettre une amélioration de la performance énergétique du logement d'au moins 30 % ou porter sur 2 types de travaux parmi 5 catégories :

changement de chaudière ;
isolation des combles ;
isolation des murs ;
changement de système de production d'eau chaude ;
isolation des fenêtres.

Le décret n° 2020-426 du 10 avril 2020 précise la nouvelle nature des travaux éligibles au dispositif : il s’agit de tous travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces.

Sont considérées comme des surfaces annexes les surfaces des :

garages, emplacements de stationnement et locaux collectifs à usage commun ;
loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d’une surface d’au moins 2 mètres carrés ainsi que, en habitat individuel uniquement, garages individuels et combles accessibles.

Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant celle de l'acquisition du logement (article 199 novovicies du Code général des impôts).

Les travaux d'amélioration de performance énergétique doivent être réalisés par une entreprise certifiée RGE (reconnue garante de l’environnement). Un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être réalisé avant le lancement des travaux, puis un second à la fin du chantier.

À noter : les travaux de démolition totale suivie d’une reconstruction ne sont pas assimilés à des travaux d’amélioration ou de transformation. À ce titre, ils ne sont pas éligibles au dispositif Denormandie dans l’ancien (rép. min., JOAN du 31 mars 2020, question n° 22077).

Mise en location

Afin de bénéficier des avantages accordés par le dispositif Denormandie, l'investisseur doit mettre le bien immobilier en location pendant 6, 9 ou 12 ans.Le locataire doit occuper le logement à titre de résidence principale et respecter des conditions de ressources.

S’agissant des logements acquis en vue de la réalisation de travaux d’amélioration, l’administration considère que le logement ne peut être ni loué ni utilisé par l’acquéreur, même à un usage autre que l’habitation, entre la date de son acquisition et celle du début des travaux d’amélioration.

Plafonds de ressources 2023

Composition du foyer	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zones B2 et C
Personne seule	41 855 €	41 855 €	34 115 €	30 704 €
Couple	62 555 €	62 555 €	45 558 €	41 001 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge	82 002 €	75 194 €	54 785 €	49 307 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge	97 904 €	90 070 €	66 139 €	59 526 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge	116 487 €	106 627 €	77 805 €	70 025 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge	131 078 €	119 897 €	87 685 €	78 917 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième	+ 14 603 €	+ 13 369 €	+ 9 782 €	+ 8 801 €

De son côté, le loyer ne doit pas excéder un plafond par mètre carré :

zone A bis : 18,25 € ;
zone A : 13,56 € ;
zone B1 : 10,93 € ;
zones B2 et C : 9,50 €.

Bon à savoir : vous pouvez accéder au classement des communes par zones géographiques dites A/A bisB1/B2/C en consultant l’annexe 1 de l’arrêté du 1er août 2014, dernièrement modifié par un arrêté du 2 octobre 2023. Par ailleurs, un simulateur permet de savoir dans quelle zone se situe votre commune.