À noter : la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 a prolongé l'application du dispositif Pinel jusqu'au 31 décembre 2022 et l'a reconduit pour 2023 et 2024, avec des taux de réduction d'imposition dégressifs. En revanche, les investissements réalisés en 2023 et 2024 peuvent toujours bénéficier des taux de réduction antérieurs (12, 18 ou 21 %) pour les logements qui répondent à des critères de qualité prévus par le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 et inspirés de la norme RE2020 ou situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Les constructions doivent respecter une classe A du DPE. Pour les autres opérations une classe A ou B doit être respectée. Attention, certaines zones ne sont plus éligibles à la loi Pinel depuis le 1er janvier 2018.
Où investir pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel ?
La loi Pinel, qui remplace la loi Duflot depuis le 1er septembre 2014, est un dispositif fiscal qui vise à inciter l'investissement locatif dans l'immobilier neuf ou dans l'ancien à réhabiliter. Les investisseurs bénéficient en effet d'une réduction d'impôt sur le revenu. Cependant, il convient de respecter certaines conditions, notamment en ce qui concerne la localisation de l'investissement : seules certaines zones sont éligibles à la loi Pinel.
Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel concerne uniquement les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif. Un habitat collectif implique la réalisation d’un nombre minimal de logements, qui doit obligatoirement être supérieur à 2 et groupés dans un seul et même bâtiment. Ce regroupement nécessite une superposition verticale des logements ou leur alignement.
Pourquoi un zonage loi Pinel ?
La loi Pinel vise à inciter les investissements dans les zones où la tension locative est forte. Ce dispositif de défiscalisation concerne donc principalement les villes et communes où l'offre de logements est largement inférieure à la demande.
Le zonage de la loi Pinel a un double objectif :
- favoriser les investissements immobiliers dans les villes où ils sont le plus nécessaires ;
- assurer une certaine sécurité aux investisseurs : ils sont incités à investir dans un secteur où ils loueront facilement leur bien immobilier.
Bon à savoir : pour être sûrs de louer leurs biens sans difficultés, les investisseurs doivent également bien cibler les quartiers et types de logements dans lesquels ils souhaitent investir.
En savoir plus : pourquoi investir en loi Pinel ?
Loi Pinel : les différentes zones
Vous pouvez accéder au classement des communes par zones géographiques dites A/A bisB1/B2/C en consultant l’annexe 1 de l’arrêté du 1er octobre 2014, dernièrement modifié par un arrêté du 2 octobre 2023.
Bon à savoir : un simulateur permet de savoir dans quelle zone se situe votre commune.
Zonage du 1er octobre 2014 au 31 décembre 2017
Le 1er octobre 2014, un nouveau zonage a été mis en place pour de nombreux dispositifs immobiliers, dont le dispositif Pinel. On distinguait 4 zones éligibles à la loi Pinel :
- zone A ;
- zone A bis ;
- zone B1 ;
- zone B2 (pour les villes ayant obtenu un agrément auprès de la préfecture).
Toutefois, suite au décret n° 2017-761 du 4 mai 2017, certaines communes de la zone C pouvaient également bénéficier de la défiscalisation Pinel sous condition d'obtenir un agrément, comme pour la zone B2.
| Zone A | Zone A bis | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 650 communes telles que les communes de l'agglomération parisienne, de la Côte d'Azur, du Genevois français, de l'agglomération lyonnaise, etc. | 77 communes comprenant Paris, des communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, Val-d'Oise, etc. | 1 546 agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, pourtour de la Côte d'Azur, départements d'outre-mer, Corse, etc. | Agglomérations de plus de 50 000 habitants, zones frontalières ou littorales chères, limites de l'Île-de-France, etc. | Reste du territoire |
Zonage depuis le 1er janvier 2018
La loi de finances pour 2018 a restreint les zones éligibles au dispositif Pinel. Depuis le 1er janvier 2018, les zones B2 et C sortent du dispositif de défiscalisation loi Pinel. Seules restent éligibles les zones A, A bis et B1.
Toutefois, une mesure de tolérance était accordée pour les acquisitions de logements en zones B2 ou C bénéficiant d'un agrément, et ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017. Ces opérations restaient éligibles à la loi Pinel dès lors que le logement avait acquis par l'acquéreur avant le 31 décembre 2018 (signature de l'acte définitif de vente).
Par ailleurs, suite à la loi n° 2018-1317 de finances pour 2019, la date de réalisation des contrats de réservation des ventes en l'état futur d'achèvement en zones B2 et C a été décalée de 3 mois. Ainsi, la prolongation de l'éligibilité au dispositif Pinel était conditionnée au fait que la réservation ait été enregistrée chez le notaire avant le 31 décembre 2018 et que la vente ait été effectivement actée avant le 15 mars 2019.
Zones loi Pinel : Outre-mer
La loi Pinel s'applique également dans les départements et collectivités d'Outre-mer. Vous pouvez donc investir dans les départements et collectivités d'Outre-mer suivants :
- Guadeloupe ;
- Guyane ;
- Martinique ;
- Réunion ;
- Mayotte ;
- Saint-Barthélémy ;
- Saint-Martin ;
- Saint-Pierre et Miquelon ;
- Nouvelle Calédonie ;
- Polynésie française ;
- îles Wallis-et-Futuna.
Bon à savoir : les conditions à respecter pour les investissements et les avantages fiscaux accordés ne sont pas les mêmes qu'en métropole.
À noter : pour les investissements réalisés en Pinel Outre-mer, le contribuable doit joindre à sa déclaration d'impôt de l'année au titre de laquelle il demande le bénéfice de la réduction d'impôt un engagement exprès de location. À défaut, l'administration fiscale est en droit de remettre en cause les réductions d'impôt dont a bénéficié l'investisseur (CAA Bordeaux, 10 mai 2019, n° 17BX00271 et 17BX02756).