L’immeuble de rapport est ainsi nommé car il « rapporte à son constructeur ». Il consiste en l’achat d’un immeuble entier, d’un seul bloc, et non pas d’un bien après l’autre. L’immeuble de rapport est avant tout un investissement locatif dont le but est d’être rentable. Bien que ce soit une opération plus importante et plus risquée que l’achat d’un logement sec, elle n’est pas exclusivement réservée aux investisseurs les plus avertis. On fait le point.
Immeuble de rapport : une pratique héritée du 18e siècle
Si la maison individuelle a longtemps été le mode de logement prédominant, l’immeuble de rapport, aussi appelé « immeuble à loyers », est apparu dès le 18e siècle. Il répondait à la fois aux besoins de la population et à ceux des investisseurs en termes de constitution de rente.
L’investissement dans un immeuble de rapport consiste en l’acquisition d’un ensemble immobilier complet.
L’immeuble de rapport s’oppose à la copropriété, car il ne concerne qu’un seul propriétaire. Il peut comprendre des habitations, des commerces, être mixte… Les loyers permettent de financer les mensualités puis, quand l’emprunt est soldé, ils apportent une rente au propriétaire.
Avantages de l’immeuble de rapport
Frais inférieurs à l’achat d’un logement sec
Ramenés au mètre carré, la plupart des frais qui grèvent un bien immobilier sont plus intéressants sur un immeuble entier que sur un ou plusieurs logements secs, car dégressifs :
- Le prix d’achat au mètre carré est plus intéressant.
- Les frais de notaire sont moins chers.
- L’impôt foncier est moins élevé.
- On fait une économie des frais de syndic, puisqu’il n’y a qu’un seul propriétaire.
- On a la possibilité de négocier des prix de gros en cas de travaux, puisqu’il y a plus de surface à traiter.
- Les déplacements du propriétaire sont limités au seul immeuble.
Toutefois, se faire assister d’une agence immobilière pour gérer les appartements diminue la rentabilité.
De plus, les démarches comme la banque, le notaire, etc., n’ont lieu qu’une fois pour plusieurs achats, ce qui permet de gagner en efficacité.
Rendement amélioré
Si les frais d’acquisition et d’entretien sont moins élevés que pour un logement sec, la valeur locative des appartements d’un immeuble de rapport est identique à celle des biens vendus individuellement. Cela permet donc un rendement locatif plus important. La rentabilité est le plus souvent estimée de 8 à 10 %.
Risque de vacance limité
Répartir le risque sur plusieurs logements limite l’impact d’une éventuelle vacance locative. Même si un locataire part, les autres continuent à verser leur loyer.
Cela procure d’ailleurs une marge de négociation appréciable avec la banque, puisqu’un seul emprunt sera nécessaire en contrepartie des loyers venant de divers ménages, sur lesquels sont ventilés les risques d’impayés.
Effet levier à la revente
Il est possible de revendre un immeuble de rapport d’un seul tenant. Dans ce cas, il faut s’attendre à un certain délai, les acquéreurs étant plus rares.
Cependant, un immeuble entier étant plus modulable qu’un seul logement, rien n’empêche de subdiviser les lots déjà existants, si bien sûr le coût des travaux et les frais de création de copropriété ne rendent pas l’opération neutre.
Difficultés inhérentes à la gestion d’un immeuble de rapport
Être seul propriétaire peut être un avantage comme un inconvénient. Si cela donne plus de latitude, il faut être en mesure de parer à certaines difficultés :
- Il faut savoir gérer les locataires et leurs doléances, notamment s’ils ne s’entendent pas.
- Il faut faire face aux entrepreneurs, aux assureurs… Il est conseillé d’avoir du temps et des connaissances en BTP, et un réseau d’artisans.
- Mieux vaut disposer de liquidités en cas d’imprévu (plomberie ou toiture à refaire par exemple).
Profil de l’investisseur en immeuble de rapport
Bien qu’il soit plus rentable que l’investissement locatif traditionnel, l’achat d’un immeuble de rapport est aussi plus risqué et demande une capacité financière solide. En effet, ce genre d’opération englobe souvent des travaux. C’est un investissement à moyen et long terme, souvent fait en vue de la retraite.
Il est généralement réservé aux investisseurs avertis, connaissant un minimum les règles fiscales de l’investissement locatif. Dans les faits, l’immeuble de rapport est souvent trop grand pour investisseurs moyens et trop petit pour les gros investisseurs.
Il est possible d’acheter en tant que personne physique ou comme personne morale, par le biais d’une SCI par exemple. Les acquéreurs peuvent être aussi bien des marchands de biens que des promoteurs ou de simples particuliers.
L’achat d’un immeuble de rapport augmentant le patrimoine de son propriétaire, ce dernier peut se retrouver assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI – qui remplace l’ISF depuis le 1er janvier 2018) si ce n’était pas déjà le cas. Toutefois, la réalisation de travaux permet de générer des déficits fonciers.
Optimiser la recherche d’un immeuble de rapport
Bien sélectionner son immeuble de rapport
Étant donné qu’on achète plusieurs logements en une fois, bien choisir un immeuble de rapport est primordial :
- Il est nécessaire d’avoir quelques connaissances en matière de travaux, afin de pouvoir évaluer leur coût au plus juste.
- Il faut s’assurer que l’immeuble dispose de compteurs individualisés pour la fourniture des fluides, afin de ne pas avoir à faire l’avance.
- Il faut sélectionner un secteur attractif : commodités alentours, voisinage, infrastructures, etc.
- Si c’est une première fois, il ne faut pas choisir trop grand. Si on veut le gérer seul, un bien peu éloigné du domicile ou du lieu de travail sera plus pratique.
- Connaître quelques artisans et être bricoleur est un plus indéniable. Si ce n’est pas le cas, choisir un immeuble en bon état.
- Lorsqu’on dispose d’un budget limité, il est recommandé de privilégier les villes secondaires.
- Il faut vérifier les prix et les loyers du secteur (ne pas se fier aux estimations).
Les immeubles de rapport sont toutefois des biens plutôt rares à la vente et ils nécessitent un coup d’œil avisé. L’aide d’un agent immobilier est le plus souvent nécessaire. Il faut donc être sûr de ses compétences. De même, pour la banque, elle doit être capable d’assurer un tel financement.
Améliorer la rentabilité d’un immeuble de rapport
Il existe aussi quelques pistes pour améliorer la rentabilité de l’immeuble :
- Afin de toucher un plus large public de locataires, il peut être intéressant de proposer différents types de surfaces dans l’immeuble.
- Il est possible de réaliser ce type d’investissement dans le cadre d’une opération de défiscalisation.
- De même qu’en copropriété, il existe des moyens d’améliorer la rentabilité de l’ensemble en louant un espace ou un autre (emplacement pour panneau publicitaire, jardins ouvriers, etc.).
Pour en savoir plus :
- Se constituer un patrimoine immobilier, c’est se protéger soi-même ainsi que ses enfants contre le besoin.
- Les avantages de la SCI (Société Civile Immobilière) en font un outil privilégié pour la gestion du patrimoine immobilier.