La location en meublé non professionnel (LMNP) est une solution à la fois pour investir et défiscaliser :
- Vous investissez dans un ou plusieurs biens immobiliers (appartement, maison) pour les louer meublés.
- Si les loyers encaissés sont inférieurs à 23 000 € par an et que ce montant est inférieur à 50 % de votre revenu total, vous faites de la LMNP (sinon c’est de la Location en Meublé Professionnel, LMP).
- Les revenus de la location en meublé non professionnelle sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Conditions de la location en meublé non professionnel
Pour pouvoir accéder à la LMNP, il faut répondre à certaines conditions :
- les recettes tirées de la location en meublé par l’ensemble de son foyer fiscal ne dépassent pas 23 000 €/an ;
- ou les recettes de la location en meublé sont moindres que les autres revenus du foyer fiscal (traitements et salaires, autres BIC, BNC, bénéfices agricoles).
Le Conseil constitutionnel a décidé qu’il n’est pas nécessaire d’être inscrit au RCS pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (QPC, décision n° 2017-689 du 8 février 2018). L’article 49 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 a donc supprimé la condition d’inscription au RCS de l’article 155 IV du Code général des impôts, pour les revenus et profits perçus ou réalisés à compter du 1er janvier 2020. Le greffier doit donc refuser l’immatriculation d’une personne indiquant exercer l’activité de « loueur en meublé » ou de « loueur en meublé professionnel ». L’immatriculation est cependant acceptée lorsque l’énoncé de l’activité de loueur en meublé est suivi d’une mention afférente à la fourniture de prestations de services tels que le service de petits déjeuners ou de repas, le nettoyage régulier des lieux loués, le renouvellement du linge, etc. qui ont un caractère commercial (avis n° 2018-005 du CCRCS, 18 juillet 2018).
Depuis le 1er janvier 2021, toute offre de location d’un meublé de tourisme porte la mention « annonce professionnelle » ou « annonce d’un particulier » (articles L. 324-2 et D. 324-1-3 du Code du tourisme).
Les avantages fiscaux de la location en meublé non professionnel
En faisant de la location en meublé non professionnel, vous pouvez déduire les charges et donc ne pas être imposé sur vos revenus locatifs :
- Déduction des charges liées à l’achat immobilier (intérêts d’emprunt, taxes, charges diverses…).
- Déduction des amortissements.
- Jusqu’à arriver en déficit foncier pour n’avoir aucun revenu LMNP imposable.
Une fois les intérêts payés, quand le crédit est remboursé, le déficit n’est plus possible. Il faut alors payer des impôts sur les loyers. Il existe deux régimes fiscaux pour la location en meublé non professionnel : micro-BIC ou réel.
- Loyers inférieurs à 77 700 € en 2023 (72 600 € pour les revenus perçus en 2022) : le micro-BIC permet un abattement forfaitaire de 50 % couvrant forfaitairement les charges ;
- Au-delà de 77 700 € en 2023 (72 600 € pour les revenus perçus en 2022), le régime réel simplifié est la règle :
- On impute le montant réel des charges (amortissement, travaux d’entretien, impôts).
- La plus-value immobilière est fiscalisée au taux de 16 % plus 11 % de prélèvements sociaux. Elle bénéficie cependant d’une minoration systématique du gain de 1 000 €, et d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième.
- Le plafond du régime micro-BIC est de 188 700 € (176 200 € pour les revenus perçus en 2022) pour les locations saisonnières et de tourisme (gîte, chambre d’hôtes), avec un abattement forfaitaire de 71 %, ce qui en fait un régime extrêmement favorable.