La loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 a prolongé l'application du dispositif Pinel jusqu'au 31 décembre 2022 et l'a reconduit pour 2023 et 2024, avec des taux de réduction d'imposition dégressifs.
Bon à savoir : les investissements réalisés en 2023 et 2024 peuvent toujours bénéficier des taux de réduction 12, 18 ou 21 % pour les logements qui répondent à des critères de qualité prévus par le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 et inspirés de la norme RE2020. Les constructions devront respecter une classe A du DPE, et pour les autres opérations une classe A ou B devra être respectée. Ces taux de réductions s'appliquent également pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la ville. Il s'agit du Pinel +.
Attention, certaines zones ne sont plus éligibles à la loi Pinel depuis le 1er janvier 2018.
La loi Pinel reprend les dispositions de la loi Duflot tout en assouplissant certaines mesures :
- Elle permet de choisir parmi 2 durées d'engagement de location : 6 ou 9 ans avec possibilité de prolonger la durée d'engagement jusqu'à 12 ans au total.
- Il est possible de louer le bien immobilier à ses ascendants ou descendants (logements acquis à partir du 1er janvier 2015 sous certaines conditions).
- Les conditions d'accès au dispositif des SCPI sont alignées sur celles des particuliers.
Pour bénéficier de la réduction d'impôt du dispositif Pinel, il faut respecter certaines conditions, tant sur le plan du bien immobilier que de sa mise en location.
Conditions de la loi Pinel sur le bien immobilier
Pour pouvoir entrer dans le cadre de la loi Pinel, le bien immobilier doit être acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.
À noter : les contribuables qui effectuent un investissement éligible à la réduction Pinel, alors qu'ils sont domiciliés en France, continuent à bénéficier de l'avantage fiscal en cas de transfert de leur résidence fiscale hors de France (loi n° 2018-1317 de finances pour 2019).
Bon à savoir : le montant des frais et des commissions directs et indirects des intermédiaires de l’immobilier, imputés sur le prix d’acquisition d’un logement ouvrant droit à la réduction Pinel, ne peut excéder un montant égal à 10 % du prix d’acquisition du logement augmenté des travaux. Ce plafond s’applique aux contrats préliminaires et aux actes authentiques signés à compter du 1er avril 2020 (décret n° 2019-1426 du 20 décembre 2019).
Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel concerne uniquement les logements situés dans un immeuble collectif. Il ne concerne plus les logements individuels et pavillonnaires.
Bon à savoir : un bâtiment d'habitation collectif implique la réalisation d’un nombre minimal de logements, qui doit obligatoirement être supérieur à 2 et groupés dans un seul et même bâtiment. Ce regroupement nécessite une superposition verticale des logements ou leur alignement.
L'achat d'un bien immobilier neuf
Le dispositif Pinel concerne l'achat d'un bien immobilier :
- acquis neuf ou en état d'achèvement ;
Bon à savoir : dans le cadre d'un bien immobilier acquis en l'état futur d'achèvement, le délai légal d'achèvement pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt est normalement de 30 mois. Ce délai peut toutefois être prolongé lorsque les travaux sont interrompus à cause d'un cas de force majeure. Le délai de prorogation est alors égal à la durée pendant laquelle les travaux ont été interrompus (Bofip, 13 juillet 2018).
- que l'investisseur a fait construire.
À noter : en cas de construction d'un logement éligible au dispositif Pinel par le contribuable, c'est la date de dépôt de demande de permis de construire, et non la date d'acquisition du terrain, qui est retenue. La demande de permis de construire doit être déposée jusqu'au 31 décembre 2024 pour ouvrir droit à la défiscalisation.
Le logement neuf doit également respecter certaines performances énergétiques : norme RT 2012 ou label BBC.
L'achat d'un bien immobilier ancien
Le dispositif Pinel concerne aussi l'achat :
- d'un logement ancien faisant l'objet de travaux pour être transformé en logement neuf ;
- d'un logement vétuste faisant l'objet de travaux de réhabilitation ;
- d'un local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement.
Pour bénéficier du dispositif Pinel, les logements anciens ou vétustes doivent répondre, en plus des conditions du dispositif Pinel pour les logements neufs, à certaines conditions particulières :
- Avant la réalisation des travaux, le logement ancien ne doit pas répondre aux caractéristiques de décence énumérées à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et ne doit pas satisfaire aux performances techniques de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
- Après la réalisation des travaux, le logement ancien doit être en mesure de satisfaire aux conditions pour bénéficier du label Haute performance énergétique rénovation 2009 (HPE rénovation 2009) ou Bâtiment basse consommation énergétique rénovation 2009, (BBC rénovation 2009).
À noter : pour bénéficier du dispositif Pinel dans le cadre de l'achat d'un logement à réhabiliter, les travaux de réhabilitation doivent être achevés au plus le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'achat du bien immobilier.
L'achat d'un bien immobilier réhabilité ou destiné à l'être
La loi de finances pour 2019 a étendu l'application du dispositif Pinel aux logements et locaux réhabilités ou destinés à l'être, situés exclusivement dans le centre-ville :
- des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué (plan « Action cœur de ville ») ;
- des communes signataires d’une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT).
Pour bénéficier de la réduction Pinel, les investissements doivent porter :
- sur des logements qui font ou qui ont fait l’objet de travaux de rénovation ;
- sur des locaux affectés à un usage autre que l’habitation et qui font, ou qui ont fait, l’objet de travaux de transformation en logement.
À noter : ces travaux, facturés par une entreprise, doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
La situation du bien immobilier
Le bien immobilier, neuf ou à réhabiliter, doit se situer dans des zones bien particulières, correspondant aux zones où la demande locative est la plus forte. Un nouveau zonage est entré en vigueur le 1er octobre 2014, modifié par la loi de finances pour 2018 :
- zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français et certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;
- zone A bis : 77 communes comprenant Paris, des communes de Yvelines, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d'Oise ;
- zone B1 : certaines grandes agglomérations dans lesquelles les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-mer.
À noter : la loi de finances pour 2018 a mis fin à l'éligibilité des zones B2 et C au dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2018.
Toutefois, une mesure de tolérance était accordée pour les acquisitions de logements en zones B2 ou C bénéficiant d'un agrément et ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017. Ces opérations restaient éligibles à la loi Pinel dès lors que le logement était acquis par l'acquéreur avant le 31 décembre 2018 (signature de l'acte définitif de vente).
Par ailleurs, suite à la loi de finances pour 2019, la date de réalisation des contrats de réservation des ventes en l’état futur d’achèvement en zones B2 et C avait été décalée de 3 mois. Ainsi, la prolongation de l’éligibilité au dispositif Pinel était conditionnée au fait que la réservation ait été enregistrée chez le notaire avant le 31 décembre 2018 et que la vente ait effectivement été actée avant le 15 mars 2019.
Bon à savoir : vous pouvez accéder au classement des communes par zones géographiques dites A/A bisB1/B2/C en consultant l’annexe 1 de l’arrêté du 1er août 2014, dernièrement modifié par un arrêté du 2 octobre 2023. Par ailleurs, un simulateur permet de savoir dans quelle zone se situe votre commune.
Le prix d'achat du bien immobilier
Le montant total des investissements éligibles à la loi Pinel est plafonné à 300 000 € par an, avec un maximum de 2 investissements par an. Par ailleurs, le prix d'achat au m2 du logement ne doit pas dépasser 5 500 €.
Pour les logements anciens à réhabiliter, la limite de 300 000 € par an comprend le prix d'achat du logement augmenté du coût des travaux réalisés.
Conditions de la loi Pinel sur la mise en location
Durée de mise en location
L'investisseur doit s'engager à mettre son bien immobilier en location. Cependant il peut choisir parmi 2 durées d'engagement : 6 ou 9 ans. L'avantage fiscal accordé varie ensuite selon la durée de cet engagement. Il peut également choisir de prolonger son investissement à hauteur de :
- 2 périodes de 3 ans si son engagement initial est de 6 ans ;
- 3 ans si son engagement initial est de 9 ans.
Bon à savoir : les investisseurs qui ont réalisé un investissement avant le 1er janvier 2018 en zones B2 et C donnant droit à la réduction d'impôt Pinel, continuent de bénéficier de l'avantage fiscal du dispositif Pinel. Comme les autres investisseurs, ils ont la possibilité de renouveler leur engagement de mise en location jusqu'à 12 ans, même si ce renouvellement intervient après le 1er janvier 2018.
À noter : pour les investissements réalisés en Pinel Outre-mer, le contribuable doit joindre à sa déclaration d'impôt de l'année au titre de laquelle il demande le bénéfice de la réduction d'impôt un engagement exprès de location. À défaut, l'administration fiscale est en droit de remettre en cause les réductions d'impôt dont a bénéficié l'investisseur (CAA Bordeaux, 10 mai 2019, n° 17BX00271 et 17BX02756).
Plafonnement des loyers
Les loyers doivent être plafonnés pendant toute la durée de location. Le montant des plafonds varie selon la zone géographique où se situe le logement.
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2 et C | |
|---|---|---|---|---|
| Plafond des loyers en € par m2 | 18,25 | 13,56 | 10,93 | 9,50 |
Ces plafonds de loyer sont modulables selon la superficie du logement avec l'application d'un coefficient multiplicateur. Ce coefficient multiplicateur est obtenu en effectuant le calcul suivant : 0,7 + 19 ÷ surface habitable du logement. Le coefficient est ensuite arrondi à la 2e décimale la plus proche et ne peut pas être supérieur à 1,2.
Plafond de ressources des locataires
Les logements qui bénéficieront du dispositif Pinel devront être mis en location à titre de résidence principale et devront être loués nus. De plus, les ressources des locataires ne devront pas dépasser certains plafonds.
Ces plafonds sont définis en fonction :
- de la zone géographique ;
- de la composition du foyer.
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 41 855 € | 41 855 € | 34 115 € | 30 704 € |
| Couple | 62 555 € | 62 555 € | 45 558 € | 41 001 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 82 002 € | 75 194 € | 54 785 € | 49 307 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 97 904 € | 90 070 € | 66 139 € | 59 526 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 116 487 € | 106 627 € | 77 805 € | 70 025 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 131 078 € | 119 897 € | 87 685 € | 78 917 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5e | + 14 603 € | + 13 369 € | + 9 782 € | + 8 801 € |
Bon à savoir : pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2015, la loi Pinel permet de louer le logement à ses ascendants ou descendants, à condition qu'ils ne fassent pas partie du foyer fiscal et qu'ils répondent aux conditions de ressources.