À noter : la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 a modifié le dispositif Pinel Outre-mer qui est prorogé jusqu'au 31 décembre 2024 mais progressivement réduit en 2023 et 2024.
Pour tous les investissements réalisés en Outre-mer à compter du 1er septembre 2014, il est possible de bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel Outre-mer. Ce dispositif remplace le dispositif Duflot avec des conditions qui se veulent être plus avantageuses pour les investisseurs.
Dispositif Pinel Outre-mer : pour qui ?
La loi Pinel a été mise en place afin de relancer l'investissement locatif. Le volet Outre-mer de la loi Pinel s'adresse aux particuliers qui souhaitent investir dans les départements et collectivités d'Outre-mer suivants :
- Guadeloupe ;
- Guyane ;
- Martinique ;
- Réunion ;
- Mayotte ;
- Saint-Barthélémy ;
- Saint-Martin ;
- Saint-Pierre-et-Miquelon ;
- Nouvelle Calédonie ;
- Polynésie française ;
- îles Wallis-et-Futuna.
Avantage fiscal de la loi Pinel Outre-mer
Les investissements locatifs réalisés en Outre-mer dans le cadre de la loi Pinel permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt.
Cette réduction varie selon la durée de l'engagement locatif choisie par l'investisseur et la date de l'investissement :
- avant 2023 :
- 23 % pour un engagement de 6 ans ;
- 29 % pour un engagement de 9 ans ;
- 32 % pour un engagement de 12 ans ;
- en 2023 :
- 21,5 % pour un engagement de 6 ans ;
- 26 % pour un engagement de 9 ans ;
- 28,5 % pour un engagement de 12 ans ;
- en 2024 :
- 20 % pour un engagement de 6 ans ;
- 23 % pour un engagement de 9 ans ;
- 25 % pour un engagement de 12 ans.
Cet avantage fiscal est limité à :
- 2 investissements par an ;
- un montant total des investissements de 300 000 € par an ;
- un prix au mètre carré de 5 500 €.
La réduction des taux pour les investissements en 2023 et 2024 ne concerne pas les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respectent un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d'usage et de confort. On parle alors de Pinel +.
Conditions du dispositif Pinel Outre-mer 2023
Pour bénéficier des avantages fiscaux accordés dans le cadre du dispositif Pinel Outre-mer, les investisseurs doivent respecter certaines conditions relatives :
- à la mise en location ;
- aux locataires ;
- aux performances énergétiques du logement.
Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel concerne uniquement les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif. Un habitat collectif implique la réalisation d’un nombre minimal de logements, qui doit obligatoirement être supérieur à 2 et groupés dans un seul et même bâtiment. Ce regroupement nécessite une superposition verticale des logements ou leur alignement.
Obligation de mise en location
L'investisseur doit mettre en location le logement pour une durée de 6 ou 9 ans minimum. Il est ensuite possible de renouveler l'engagement de location pour une durée totale de 12 ans maximum.
À noter : l'investisseur doit joindre à sa déclaration d'impôt de l'année au titre de laquelle il demande le bénéfice de la réduction d'impôt un engagement exprès de location. À défaut, l'administration fiscale est en droit de remettre en cause les réductions d'impôt dont a bénéficié l'investisseur (CAA Bordeaux, 10 mai 2019, n° 17BX00271 et 17BX02756).
Les loyers appliqués pendant toute la durée de location ne doivent pas dépasser certains plafonds. Ces plafonds de loyers sont calqués sur ceux appliqués dans le cadre du dispositif Duflot Outre-mer.
| Zones | Plafonds de loyers par m² |
|---|---|
| Départements d'Outre-mer, Saint-Pierre-et-Miquelon et Saint-Martin | 11,19 € |
| Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et les îles Wallis-et-Futuna | 13,56 € |
Les plafonds sont ajustés en fonction de la surface du logement. Ils sont donc à multiplier par un coefficient variable selon la surface du logement, et qui ne peut pas dépasser 1,2. Le coefficient multiplicateur s'obtient par la formule suivante 0,7 + (19 ÷ surface du logement).
Conditions relatives aux locataires
Les ressources des locataires bénéficiant d'un logement du dispositif Pinel Outre-mer ne doivent pas dépasser certains plafonds.
| Composition du foyer | Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon | Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, îles Wallis-et-Futuna |
|---|---|---|
| Personne seule | 30 338 € | 32 872 € |
| Couple | 40 516 € | 43 896 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 48 722 € | 52 788 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 58 818 € | 63 727 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 69 192 € | 74 966 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 77 978 € | 84 485 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5e | + 8 704 € | + 9 429 € |
Performances énergétiques du logement
Pour entrer dans le dispositif Pinel, les logements doivent répondre aux normes de performances énergétiques telles que :
- label « bâtiment basse consommation, BBC 2005 » ;
- réglementation thermique 2012 (RT 2012).
Ces conditions peuvent toutefois être adaptées en fonction des exigences de l'Outre-mer par décrets.
Dans le cadre du Pinel +, qui permet un maintien des taux appliqués avant 2023, le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur (décret n° 2022-384 du 17 mars 2022). Il doit également présenter un niveau de qualité d'usage et de confort :
- surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5 ;
- espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5 ;
- 2 orientations différentes pour les logements T3 et plus.