Thinkstock
SCPI IMMOBILIÈRE : La loi Duflot avait remplacé la loi Scellier au 1er janvier 2013. Depuis le 1er septembre 2014, c'est la loi Pinel qui est en vigueur.
Investir en SCPI Scellier permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 21% sur le prix d'achat des parts.
La SCPI Scellier permet de bénéficier de tous les avantages du dispositif Scellier de défiscalisation, à partir de quelques milliers d'euros d'investissement.
Il existe des SCPI Scellier simples et des SCPI en Scellier Intermédiaire (Social).
Aujourd'hui, presque toutes les SCPI Scellier sont BBC, pour bénéficier de la réduction d'impôt de 13% du prix d'achat des parts.
SCPI Scellier : la défiscalisation en pierre-papier
- Vous achetez des parts d'une ou plusieurs SCPI Scellier.
- Vous conservez vos parts entre 9 et 15 ans (l'avantage fiscal ne se transmet pas si les parts sont revendues).
- Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 13 à 21% de la valeur d'achat des parts, dans la limite de 300 000 €, soit 63 000€ (21% × 300 000).
- La réduction d'impôt est étalée sur la durée de la location.
- On peut acheter des parts de SCPI Scellier à partir de moins de 1 000 €. En général, l'investissement en SCPI Scellier s'élève à quelques dizaines de milliers d'euros.
Exemple de défiscalisation en SCPI Scellier
- Vous achetez des parts d'une SCPI Scellier intermédiaire pour 50 000 €.
- Vous les conservez 15 ans.
- Vous pouvez déduire de vos impôts 10 500 € :
- 722 € par an les 9 premières années.
- 667 € par an les 6 années suivantes.
Qu'est-ce qu'une Société civile de placement immobilier ?
Une SCPI est une société civile dont l'objet est un placement immobilier. Elle sert à répartir l'investissement entre plusieurs personnes. Grâce à une SCPI, on peut accéder à un placement immobilier avec quelques milliers d'euros à placer.
Toute SCPI est administrée par une société de gestion agréée par l'Autorité des marchés financiers. Elle fonctionne comme une société civile, avec une assemblée générale, un conseil de surveillance et un commissaire aux comptes.
Il est possible d'acheter et de vendre des parts de SCPI, soit sur un marché secondaire comme pour un titre financier, soit auprès de la société de gestion elle-même s'il s'agit d'une SCPI à capital variable.
Les SCPI sont soumises au régime de la transparence fiscale : elles ne paient pas l'impôt sur les sociétés ; ce sont les associés qui sont imposés sur le résultat selon leur propre régime fiscal, au prorata de leur nombre de parts.
Cette transparence fiscale permet de répercuter les avantages de programmes de défiscalisation, comme le dispositif Scellier.
Les SCPI bénéficient du double levier que procure le crédit : le levier financier (rembourser le crédit grâce aux loyers perçus) et le levier fiscal (déduction des charges et des intérêts d'emprunt pour déterminer le revenu foncier imposable).
A noter : depuis le 1er janvier 2018, tout conseiller doit remettre un document d'informations clés (DIC) au futur investisseur avant toute souscription au capital d'une SCPI. Ce document a pour objectif de faire comprendre à l'investisseur les enjeux de son investissement et lui permettre de comparer le produit à d'autres produits d'investissement.
Les conditions des SCPI loi Scellier
Les SCPI loi Scellier doivent respecter les conditions pour faire bénéficier à leur associés des avantages fiscaux du dispositif Scellier :
- Investissement en Zone A, A bis, B1 ou B2. Vous pouvez accéder au classement des communes par zones géographiques dites A/A bisB1/B2/C en consultant l’annexe 1 de l’arrêté du 1er août 2014, dernièrement modifié par un arrêté du 2 octobre 2023. Par ailleurs, un simulateur permet de savoir dans quelle zone se situe votre commune.
- Engagement de location de 9 ans minimum (et jusqu'à 15 ans), pour un usage d'habitation.
- Respect d'un plafond de loyer.
- Pour l'avantage du Scellier BBC, bâtiment construit selon les normes « basse consommation ».
- Pour l'avantage du Scellier intermédiaire, respect des conditions supplémentaires de plafond de loyer et de plafond de ressources des locataires.
Attention : avant d'investir dans une SCPI Scellier, vérifiez bien que la SCPI respecte les normes BBC, et quelle est sa localisation précise, comme pour l'achat direct d'un bien immobilier.