Parmi les nombreux avantages fiscaux des statuts de LMP et LMNP, il y a le fait de pouvoir récupérer le montant de la TVA comprise dans le prix d'achat du bien immobilier. Ce cadeau fiscal qui équivaut à une remise d'environ 16 % n'est pas sans contrepartie, car vous devrez :
- Acheter de l'immobilier neuf proposant un certain nombre de services.
- Confier le bien à un exploitant pendant 9 ans.
- Payer vous-même la TVA.
- Conserver le bien pendant 20 ans, sous peine de devoir rembourser la TVA au prorata.
Pour être en mesure de récupérer la TVA sur un achat en statut LMP et LMNP, il convient de choisir votre investissement et de suivre la bonne démarche administrative.
Voici comment récupérer la TVA lors d’un investissement en LMNP ou LMP.
1. Choisissez le bon investissement
Achetez du neuf
Le bien immobilier que vous convoitez doit être neuf, c'est-à-dire non encore construit ou construit depuis moins de 5 ans, mais n'ayant encore jamais eu de propriétaire.
Choisissez une résidence de services
Qu'il s'agisse d'un EHPAD, d'une résidence d'étudiant, de tourisme ou d'affaire, l'ensemble immobilier doit proposer au moins 3 de ces 4 services :
- accueil ;
- blanchisserie ;
- entretien ;
- petit-déjeuner.
Bon à savoir : les résidences de tourisme ne sont plus éligibles au dispositif Bouvard après le 31 décembre 2016.
Assurez-vous que l'exploitant facture la TVA
Le statut de LMP ou LMNP sous-entend que vous confiez l'exploitation de votre bien immobilier à une société.
Vous ne pourrez prétendre à la récupération de la TVA que si cet exploitant facture lui-même une TVA de 5,5 % à ses clients et vous verse votre loyer avec une TVA de 5,5 %.
Exemple : si la société exploitante vous verse un loyer brut de 4 000 € par an, sa quittance doit indiquer un montant hors taxe de 3 780 € et le montant de la TVA de 220 €.
2. Effectuez les démarches administratives
- Dans un premier temps, payez votre bien immobilier toutes taxes comprises (TVA incluse).
- Puis, demandez un numéro de TVA au centre des impôts.
- Demandez ensuite votre remboursement.
Demandez un numéro de TVA
Une fois le bien immobilier livré :
- Téléchargez et remplissez le formulaire P0i.
- Faites un courrier, daté et signé, dans lequel vous demandez à être imposé selon « le régime du réel simplifié des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et de la TVA ».
- Envoyez le tout par lettre recommandée avec accusé de réception au centre des impôts dont dépend le bien immobilier sur lequel vous souhaitez récupérer la TVA.
- Vous recevrez rapidement un numéro d'immatriculation, et devrez vous acquitter d'une TVA à 5,5 % sur les loyers que vous versera l'exploitant.
Exemple : si la société exploitante vous verse un loyer brut de 4 000 € par an, sa quittance doit indiquer un montant hors taxe de 3 780 € ainsi qu'une TVA de 220 €. Vous encaissez 4 000 € et reversez 220 € au Trésor Public, ce qui vous laisse 3 780 €.
Demandez le remboursement de votre TVA
Une fois que le centre des impôts vous adresse votre numéro de TVA :
- Remplissez le formulaire 3519, et envoyez-le au même centre des impôts, avec votre RIB.
- Le Trésor Public vous enverra un chèque dans un délai de 15 jours à 6 mois, pour le montant de TVA dû.
À noter : vous constaterez que cet imprimé s'adresse aux entreprises. Effectivement, étant inscrit au régime des BIC, vous êtes en quelque sorte une entreprise.
3. Conservez le bien pendant 20 ans
Vous devrez conserver votre bien immobilier pendant 20 ans sous peine de devoir rembourser la TVA au prorata des années de détention.
Exemple : admettons que vous récupériez 16 000 € de TVA et que vous revendiez au bout de 10 ans, vous devrez alors reverser 8 000 € au Trésor Public.