LMP : charges déductibles du revenu global sans limite
La défiscalisation LMP vous permet de déduire les charges liées à votre investissement (intérêts d'emprunt, taxes...) de votre revenu global (et pas uniquement de vos revenus locatifs, ce qui est le cas en LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel). Et ce sans limitation !
C'est la grande force du LMP : la réduction d'impôt peut être très élevée.
Les charges que vous pouvez déduire en LMP sont les suivantes :- Frais d'étude, de conseil et d'ingénierie liés au montage de l'opération.
- Charges locatives et liées à la propriété- copropriété (ex : taxe foncière).
- Intérêts d'emprunt et primes d'assurance.
- Frais de gestion.
- Dépenses d'entretien et de réparation.
- Charges découlant du statut de LMP, telles que les cotisations vieillesse et les allocations familiales.
Pour bénéficier des avantages fiscaux du LMP, il faut déclarer ses revenus dans les BIC (bénéfices industriels et commerciaux) si la société est imposable à l'impôt sur le revenu.
À noter : le Conseil constitutionnel a décidé qu’il n’est pas nécessaire d’être inscrit au RCS pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (QPC, décision n° 2017-689 du 8 février 2018). L’article 49 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 a donc supprimé la condition d’inscription au RCS de l’article 155 IV du Code général des impôts, pour les revenus et profits perçus ou réalisés à compter du 1er janvier 2020. Le greffier doit donc refuser l’immatriculation d’une personne indiquant exercer l’activité de « loueur en meublé » ou de « loueur en meublé professionnel ». L’immatriculation est cependant acceptée lorsque l’énoncé de l’activité de loueur en meublé est suivi d’une mention afférente à la fourniture de prestations de services tels que le service de petits déjeuners ou de repas, le nettoyage régulier des lieux loués, le renouvellement du linge, etc. qui ont un caractère commercial (avis n° 2018-005 du CCRCS, 18 juillet 2018).
LMP : forte réduction d'impôt grâce à l'amortissement
La défiscalisation LMP vous permet de déduire les charges liées à votre investissement de votre revenu global (et pas uniquement de vos revenus locatifs, ce qui est le cas en LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel). Et ce sans limitation ! C'est la grande force du LMP : la réduction d'impôt peut être très élevée.
Dans ces charges déductibles, la défiscalisation LMP vous permet d'inclure les amortissements de la valeur du bien de la façon suivante :- Amortissement linéaire sur la durée normale d'utilisation du bien :
- 5 à 7 ans en principe pour le mobilier et les équipements ;
- 20 à 40 ans pour l'immobilier (sur le HT lorsque la TVA est récupérable).
- L'amortissement ne peut augmenter le déficit, il ne peut être pris en compte que pour diminuer le bénéfice ou le ramener à zéro.
- L'amortissement excédentaire est reportable sur un bénéfice futur sans limitation de durée.
- Dans la pratique cela signifie que :
- Les premières années, les charges seront supérieures aux loyers (du fait des intérêts) et seront suffisantes pour créer un déficit.
- Il est d'ailleurs préférable de prendre un crédit avec remboursement du capital « in fine » : les premières années vous ne remboursez que des intérêts et cela creuse votre déficit et donc votre réduction d'impôt.
- Vous ne pourrez donc pas utiliser l'amortissement pour augmenter ce déficit.
- En revanche, après quelques années, une fois que vos intérêts sont plus faibles, vos charges déductibles diminuent donc, et progressivement vous créerez un bénéfice.
- Alors vous pourrez utiliser les amortissements pour diminuer ce bénéfice, voire le ramener à zéro.
TVA récupérable dans certains cas
Dans certains cas (résidence hôtelière, personnes âgées...) vous pourrez récupérer la TVA.
- Quand vous avez acheté votre bien, vous avez payé de la TVA.
- Comme les locations meublées sont exonérées de la TVA : quand vous louerez, vous louerez HT et donc vous ne pourrez récupérer la TVA que vous avez payée.
- Il existe des cas dans lesquels vous pourrez louer avec TVA et donc la récupérer, il faut que la prestation de location inclue d'autres services que la location du bien meublé seul (restauration, loisirs..) :
- résidence étudiants ;
- résidence hôtelière, villages vacances ;
- résidence personnes âgées.
- C'est pour cette raison que de nombreux programmes LMP sont des programmes de type résidence avec services, ce qui offrent un avantage fiscal supplémentaire.
Exonération de l'impôt sur les plus-values après 5 ans
Vous serez exonéré d'impôt sur les plus-values si :
- Vous êtes en LMP depuis plus de 5 ans.
- Même si le bien revendu a été acquis il y a moins de 5 ans.
- Condition : les recettes locatives de la dernière année d'exploitation doivent être inférieures à 90 000 €.
Bon à savoir : si les recettes locatives annuelles sont comprises entre 90 000 et 126 000 €, une partie du montant de la plus-value est exonérée d'imposition.
Dans les autres cas, vous serez imposé :
- Bien acquis il y a moins de 2 ans : imposé en plus-value à court terme, et donc taxable à l'impôt sur le revenu (comme les revenus tirés de la location).
- Bien acquis il y a plus de 2 ans :
- le gain réalisé est une plus-value à court terme à hauteur du montant des amortissements déduits des bénéfices.
- le surplus éventuel est une plus-value à long terme taxable à 30 % tous prélèvements sociaux inclus (12,80 % + 17,20 %).
LMP : CFE, CVAE, taxe foncière et taxe d'habitation
- Taxe foncière : comme tout propriétaire immobilier, vous serez soumis à la taxe foncière. Toutefois, la taxe foncière sur un bien acheté neuf est exonérée pendant deux ans (selon la commune).
- Taxe d'habitation : vous ne paierez pas la taxe d'habitation (sauf si vous utilisez les locaux à titre personnel).
- Contribution économique territoriale (CET) : en tant que société, vous serez soumis à cotisation foncière des entreprises-CFE (sauf si la location meublée est incluse dans l'habitation principale du propriétaire) et à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises-CVAE (en cas de chiffre d'affaires hors taxe supérieur à 500 000 €).