Puisque les revenus fonciers viennent s’ajouter à l’impôt sur le revenu (IR), certains investisseurs ont tendance à ne pas se diriger vers le locatif, pourtant il est toujours possible de s’imputer un déficit foncier tout en investissant dans la pierre.
Voici comment se créer un déficit foncier.
1. Choisissez l’imposition au frais réels
Les contribuables ont le choix entre deux types d’imposition : le forfait ou le réel. Un déficit foncier ne peut être atteint qu’avec une imposition aux frais réels, car elle donne la possibilité de déduire les intérêts d’un prêt, l’acheteur d’immobilier locatif doit donc opter pour ce mode d’imposition.
Les contribuables ayant choisi le forfait bénéficient d’un abattement fiscal de 30 % sur leurs revenus fonciers, ce qui ne permet pas le déficit.
2. Faites des travaux
Le montant de travaux d’amélioration ainsi que les intérêts du prêt contracté pour les financer sont déductibles des revenus locatifs. L’intéressé doit :
- Acquérir un bien immobilier nécessitant de lourds travaux et le dédier à la location.
- Utiliser les services de professionnels enregistrés au registre du commerce et des sociétés ou des artisans pour effectuer les rénovations.
- Laisser le bien en location au moins 3 ans après la mise en œuvre du déficit foncier.
Le déficit foncier est imputable sur le revenu global. Or, on ne peut pas déduire plus de 10 700 € de déficit foncier de sa tranche marginale d’imposition (TMI). On répartira donc équitablement l’excédent sur les 10 années suivantes.
En revanche, le montant du déficit foncier imputable sur le revenu global est doublé et porté à 21 400 € pour les bailleurs engageant des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un bien loué du statut de passoire énergétique (logements en classes E, F ou G), afin de parvenir à une classe comprise entre A et D au plus tard le 31 décembre 2025 (loi n° 2022-1157 du 16 août 2022 de finances rectificative pour 2022). Ce doublement s’applique aux dépenses pour lesquelles un devis est accepté à compter du 5 novembre 2022 et qui sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Le bailleur doit justifier du nouveau classement de performance énergétique avant le 31 décembre 2025 sous peine de voir le doublement du plafond de déduction remis en cause.
Déclarez votre déficit foncier
- Sur le tableau d’amortissement du prêt travaux, additionnez tous les intérêts relatifs à l’année d’imposition.
- Reportez ce montant sur votre déclaration de revenus en joignant ledit tableau d’amortissement ainsi que vos relevés de comptes bancaires sur lesquels apparaissent les paiements des mensualités.
- Reportez le montant des factures relatives aux travaux sur votre déclaration de revenus.
- Joignez les copies des factures à titre de preuve ainsi la copie du talon des chèques ayant servi au paiement des travaux.
3. Achetez de la nue-propriété avec un prêt immobilier
Investir en nue-propriété est un engagement à long terme, car on ne récupérera la pleine propriété qu’à la fin de l’usufruit.
Durant toute la période du démembrement, on ne perçoit pas de revenus fonciers, mais on paie les intérêts du prêt relatif à l’acquisition de la nue-propriété, les intérêts de ce prêt viennent donc se déduire des revenus fonciers.
Déclarez votre déficit foncier
- Sur le tableau d’amortissement du prêt, additionnez tous les intérêts relatifs à l’année d’imposition.
- Reportez ce montant sur votre déclaration de revenus en joignant votre certificat de nue-propriété à titre de preuve, ainsi que vos relevés de comptes bancaires sur lesquels apparaît le paiement des mensualités.
Les deux formes de nue propriété immobilière
- La pierre classique : logement, murs de magasins, bureaux ou entrepôts à louer.
- La pierre papier : c’est le nom que l’on donne aux parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier).