L'investissement LMNP s'adresse à tout type de contribuable
Rappel : un contribuable est considéré comme loueur meublé non professionnel (LMNP) s'il retire de cette location moins de 23 000 € par an ou moins de 50 % de son revenu global. De plus, il ne doit pas être inscrit auprès du RCS.
Sinon, il peut disposer du statut de LMP : loueur meublé professionnel, encore plus intéressant fiscalement.
Bon à savoir : depuis septembre 2014 une nouvelle loi de défiscalisation s'ajoute à ce dispositif : la défiscalisation Pinel. Elle remplace la défiscalisation Duflot.
Profil de l'investisseur LMNP
- Contribuable souhaitant investir moins de 3-400 000 € :
- Au-delà de 3-400 000 €, vous pourrez atteindre le seuil des 23 000 € de loyer annuel.
- Ce seuil vous permet d'accéder au statut de loueur en meuble professionnel (LMP) qui est plus avantageux fiscalement que le LMNP.
- Le statut de LMNP peut être également un premier pas vers le statut de LMP :
- Faire un premier investissement en LMNP, ce qui est déjà intéressant fiscalement.
- Puis faire un autre investissement permettant de passer le seuil des 23 000 € et donc d'avoir le statut de LMP, encore plus intéressant fiscalement.
Investissement LMNP Censi-Bouvard
Pour accélérer la création de son patrimoine, l'investissement en LMNP Censi Bouvard accorde à la fois récupération de TVA et réduction d'impôt de 11% sur le prix HT du bien, pour l'acquisition d'un meublé dans une résidence de services.
Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2017, les résidences de tourisme ne sont plus éligibles au dispositif Censi-Bouvard. Le dispositif continue en revanche à s'appliquer jusqu'au 31 décembre 2022 (article 74 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022) aux logements compris dans des établissements et services sociaux et médico-sociaux accueillant des personnes âgées ou adultes handicapées, des résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées agréées ou autorisées, des structures affectées à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, des résidences avec services pour étudiants, ou des établissements délivrant des soins de longue durée (article 199 sexvicies du Code général des impôts).
À noter : suite à la mise en place du prélèvement à la source, la réduction d'impôt au titre d'un investissement LMNP Censi-Bouvard fait l'objet d'un versement d'acompte en janvier si les contribuables ont déclaré l'année précédente des dépenses ouvrant droit à cette réduction d'impôt. Le solde est versé à l'été sur la base de la déclaration de revenus. En cas de baisse ou de cessation des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt, l'acompte versé en janvier doit être remboursé en partie ou totalement. Pour éviter le remboursement d'un éventuel trop-perçu, il est possible de moduler ou de renoncer au versement de l'acompte chaque année début décembre. Dans tous les cas, les montants ouvrant droit à une réduction d'impôt doivent être indiqués lors de la déclaration de revenus.
Objectifs de l'investissement LMNP
- Vous constituer un patrimoine et des revenus locatifs stables. Vous devenez propriétaire d'un bien immobilier.
- En partie financé par une réduction d'impôts.
- Réaliser des investissements sans apport personnel.
- Vous pouvez financer l'investissement à 100% via un emprunt bancaire.
- C'est même conseillé, cela vous permet de profiter d'un double « effet de levier » :
- Fiscal : les intérêts d'emprunt peuvent être déduits (selon votre régime fiscal) des loyers que vous recevez. Vous ne payez donc pas les intérêts de l'emprunt.
- Financier : vous placez à un taux supérieur au taux auquel vous empruntez.
- Vous devenez propriétaire immobilier sans apport personnel.
- Préparer votre retraite
- Préparer financièrement votre retraite revient à mettre en place des revenus stables et sans risque afin de maintenir votre niveau de vie.
- C'est le cas des loyers que vous percevrez sur votre bien immobilier.
- L'investissement LMNP est une excellente solution pour préparer votre retraite.
- Servir d'assurance décès ou invalidité
En cas de décès ou d'invalidité, l'assurance sur votre emprunt se substitue à vous pour les remboursements restants.
Vous ou vos héritiers bénéficient donc :
- D'un capital : la propriété du bien immobilier.
- D'une rente : la perception des loyers mensuels (qui servaient avant l'accident à rembourser l'emprunt).