Financement LMP 100 % par emprunt conseillé
La première question est d'établir la part d'apport personnel et la part d'emprunt bancaire pour vos investissements en LMP.
L'idéal est souvent un financement 100 % bancaire, et ce, même si vous avez des fonds disponibles.
Pourquoi ?
- Levier fiscal : les intérêts de l'emprunt sont déductibles fiscalement : c'est donc l'État qui finance le coût de votre emprunt via la réduction d'impôt, dommage de s'en priver !
- Levier financier : vous faites fructifier l'argent à un taux supérieur à celui que vous payez pour emprunter. En somme, si vous empruntez à 4 % et placez à 6 %, vous créez de la richesse !
- Vous pourrez caler le montant du remboursement du prêt pour qu'il soit couvert par les loyers que vous percevez, de manière à ce que l'opération soit blanche et que vous n'ayez rien à débourser.
- Placez les fonds que vous n'utiliserez pas dans un autre outil de placement, comme l'assurance-vie.
À noter : le Conseil constitutionnel a décidé qu’il n’est pas nécessaire d’être inscrit au RCS pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (QPC, décision n° 2017-689 du 8 février 2018). L’article 49 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 a donc supprimé la condition d’inscription au RCS de l’article 155 IV du Code général des impôts, pour les revenus et profits perçus ou réalisés à compter du 1er janvier 2020. Le greffier doit donc refuser l’immatriculation d’une personne indiquant exercer l’activité de « loueur en meublé » ou de « loueur en meublé professionnel ». L’immatriculation est cependant acceptée lorsque l’énoncé de l’activité de loueur en meublé est suivi d’une mention afférente à la fourniture de prestations de services tels que le service de petits déjeuners ou de repas, le nettoyage régulier des lieux loués, le renouvellement du linge, etc. qui ont un caractère commercial (avis n° 2018-005 du CCRCS, 18 juillet 2018).
Emprunt classique (amortissable) ou in fine, taux variable ou fixe, franchise de remboursement ?
Différents types de prêts vous sont offerts, chacun avec des avantages et inconvénients. Le choix du prêt est important car il peut augmenter votre économie d'impôt, par exemple via un emprunt à remboursement in fine : les premières années vous remboursez uniquement les intérêts ce qui augmente vos charges déductibles et donc vous permet de réduire votre impôt.
Faites-vous aider par un conseiller !
Les choix sur le financement sont compliqués, et dépendent de votre situation personnelle. Nous vous suggérons vraiment de faire appel à un conseiller. Celui-ci est rompu à toutes ces techniques et pourra même vous mettre en relation avec un banquier pour obtenir un meilleur taux.