La défiscalisation Pinel a remplacé la défiscalisation Duflot et s'applique pour les investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.
À noter : la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 a prolongé l'application du dispositif Pinel jusqu'au 31 décembre 2022 et l'a reconduit pour 2023 et 2024, avec des taux de réduction d’imposition dégressifs.
Principe de la défiscalisation Pinel
Le dispositif de défiscalisation Pinel a pour objectif de dynamiser les investissements locatifs dans les villes où la demande de logements est forte.
Il a été mis en place afin d'offrir aux investisseurs plus de souplesse et d'opportunités que le dispositif Duflot. 3 grands changements sont donc opérés par rapport au précédent dispositif :
- les investisseurs peuvent choisir une durée d'engagement comprise entre 6 et 12 ans ;
- les investisseurs peuvent, sous certaines conditions, louer leur bien à leurs ascendants ou descendants ;
- les SCPI bénéficient des mêmes conditions d'accès au dispositif que les particuliers.
Outre ces changements, les grands principes et conditions du dispositif Duflot sont conservés :
- les investisseurs s'engagent à investir dans des biens immobiliers :
- neufs ou en l'état futur d'achèvement répondant à la norme RT 2012 ou au label BBC ;
- anciens ou vétustes à réhabiliter ;
- situés dans les zones où la demande locative est la plus forte ;
- dont le prix d'achat au m² ne dépasse pas 5 500 € ;
Bon à savoir : depuis 1er janvier 2021, le dispositif Pinel concerne uniquement les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif. Un habitat collectif implique la réalisation d’un nombre minimal de logements, qui doit obligatoirement être supérieur à 2 et groupés dans un seul et même bâtiment. Ce regroupement nécessite une superposition verticale des logements ou leur alignement.
- les investisseurs s'engagent à louer le logement :
- avec des loyers plus bas que la moyenne (des plafonds de loyers sont fixés par zones géographiques) ;
- à des locataires dont les ressources ne dépassent pas des plafonds définis par zones géographiques en fonction de la composition de leur foyer ;
- les investisseurs bénéficient d'avantages fiscaux.
Bon à savoir : dans le cadre d'un bien immobilier acquis en l'état futur d'achèvement, le délai légal d'achèvement pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt est normalement de 30 mois. Ce délai peut toutefois être prolongé lorsque les travaux sont interrompus à cause d'un cas de force majeure. Le délai de prorogation est alors égal à la durée pendant laquelle les travaux ont été interrompus (Bofip, 13 juillet 2018).
À noter : en cas de construction d'un logement éligible au dispositif Pinel par le contribuable, c'est la date de dépôt de demande de permis de construire, et non la date d'acquisition du terrain, qui est retenue. La demande de permis de construire doit être déposée jusqu'au 31 décembre 2024 pour ouvrir droit à la défiscalisation.
La loi n° 2018-1317 de finances pour 2019 a étendu l'application du dispositif Pinel aux logements et locaux réhabilités ou destinés à l'être, situés exclusivement dans le centre-ville :
- des communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué (plan « Action cœur de ville ») ;
- des communes signataires d'une convention d'opération de revitalisation du territoire (ORT).
Pour bénéficier de la réduction Pinel, les investissements doivent porter :
- sur des logements qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de rénovation ;
- sur des locaux affectés à un usage autre que l'habitation et qui font, ou qui ont fait, l'objet de travaux de transformation en logement.
À noter : ces travaux, facturés par une entreprise, doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.
Défiscalisation Pinel : jusqu'à 63 000 € de réduction d'impôt
Quelle réduction d'impôt ?
La défiscalisation Pinel prévoit une réduction d'impôt sur 6, 9 ou 12 ans (jusqu'au 31 décembre 2022) :
- réduction d'impôt sur le revenu égale à 12 % du montant de l'investissement sur 6 ans, avec une réduction maximale de 36 000 € ;
- réduction d'impôt sur le revenu égale à 18 % du montant de l'investissement sur 9 ans, avec une réduction maximale de 54 000 € ;
- réduction d'impôt sur le revenu égale à 21 % du montant de l'investissement sur 12 ans, avec une réduction maximale de 63 000 €.
En 2023, ces taux de réduction passeront à :
- 10,5 % sur 6 ans ;
- 15 % sur 9 ans ;
- 17,5 % sur 12 ans.
En 2024, ces taux de réduction passeront à :
- 9 % sur 6 ans ;
- 12 % sur 9 ans ;
- 14 % sur 12 ans.
En revanche, les investissements réalisés en 2023 et 2024 pourront toujours bénéficier des taux de réduction actuels (12, 18 ou 21 %) pour les logements qui répondent à des critères de qualité prévus par le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 et inspirés de la norme RE2020. Les constructions devront respecter une classe A du DPE, et pour les autres opérations une classe A ou B devra être respectée.
Bon à savoir : le montant de l'investissement est plafonné à 300 000 € par an. S'agissant des logements anciens à réhabiliter, le plafond de 300 000 € par an comprend le prix d'achat du logement augmenté du coût des travaux.
À noter : le montant des frais et des commissions directs et indirects des intermédiaires de l’immobilier, imputés sur le prix d’acquisition d’un logement ouvrant droit à la réduction Pinel, ne peut excéder un montant égal à 10 % du prix d’acquisition du logement augmenté des travaux. Ce plafond s’applique aux contrats préliminaires et aux actes authentiques signés à compter du 1er avril 2020 (décret n° 2019-1426 du 20 décembre 2019).
Comment bénéficier de la défiscalisation Pinel ?
- Vous achetez un logement neuf respectant les normes de performances énergétiques, un local à transformer en local d'habitation, un logement à réhabiliter pour le rendre comme neuf pour un montant maximal de 300 000 €.
- Vous le mettez en location avec un loyer dit « intermédiaire » (respectant les plafonds de loyers de la loi Pinel), pendant 6, 9 ou 12 ans, en respectant un plafond de ressources pour le choix des locataires.
- Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de :
- 12 % de la valeur de l'investissement immobilier pour un engagement de location de 6 ans ;
- 18 % de la valeur de l'investissement immobilier pour un engagement de location de 9 ans ;
- 21 % de la valeur de l'investissement immobilier pour un engagement de location de 12 ans.
- La réduction d'impôt est étalée sur la durée de l'engagement de location.
Nouvelles zones pour la défiscalisation Pinel
Les différentes zones applicables pour la défiscalisation Pinel pour les investissements réalisés du 1er septembre 2014 au 30 septembre 2014 étaient composées comme suit :
- zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne ;
- zone A : partie agglomérée de l'Île-de-France, Côte d'Azur et partie française de l'agglomération genevoise ;
- zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, quelques villes chères comme Annecy, Bayonne, Cluses, Chambéry, Saint-Malo ou La Rochelle, les départements d'Outre-mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent ;
- zone B2 : les autres communes de plus de 50 000 habitants et les franges de zone B1.
Un nouveau zonage était entré en application au 1er octobre 2014 :
- zone A : 650 communes telles que les communes de l'agglomération parisienne, de la Côte d'Azur, du Genevois français, de l'agglomération lyonnaise ;
- zone A bis : 77 communes comprenant Paris, des communes de Yvelines, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d'Oise ;
- zone B1 : 1 546 agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, pourtour de la Côte d'Azur, départements d'Outre-mer, Corse ;
- zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, zones frontalières ou littorales chères, limites de l'Île-de-France ;
- zone C : reste du territoire.
Les logements situés dans la zone B2 n'étaient éligibles que si la commune faisait l'objet d'un agrément délivré par le préfet de la région. Par ailleurs, suite au décret n° 2017-761 du 4 mai 2017 certaines communes de la zone C pouvaient également bénéficier de la défiscalisation Pinel sous conditions d'obtenir un agrément par le préfet.
Depuis le 1er janvier 2018, les zones B2 et C sont supprimées du dispositif Pinel. Ainsi, depuis cette date, seules restent éligibles les zones suivantes :
- zone A : 650 communes telles que les communes de l'agglomération parisienne, de la Côte d'Azur, du Genevois français, de l'agglomération lyonnaise ;
- zone A bis : 77 communes comprenant Paris, des communes de Yvelines, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d'Oise ;
- zone B1 : 1 546 agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, pourtour de la Côte d'Azur, départements d'Outre-mer, Corse.
Un dispositif transitoire permettait de maintenir le bénéfice du dispositif Pinel pour les logements situés dans des communes de la zone B2 ou C bénéficiant d’un agrément, dès lors que les permis de construire avaient été délivrés au plus tard le 31 décembre 2017, et à la condition que ces logements aient été acquis par les contribuables au plus tard le 31 décembre 2018.
Par ailleurs, suite à la loi de finances pour 2019, la date de réalisation des contrats de réservation des ventes en l'état futur d'achèvement en zones B2 et C avait été décalée de 3 mois. Ainsi, la prolongation de l'éligibilité au dispositif Pinel était conditionnée au fait que la réservation ait été enregistrée chez le notaire avant le 31 décembre 2018 et que la vente ait effectivement été actée avant le 15 mars 2019.
Bon à savoir : vous pouvez accéder au classement des communes par zones géographiques dites A/A bisB1/B2/C en consultant l’annexe 1 de l’arrêté du 1er août 2014, dernièrement modifié par un arrêté du 2 octobre 2023. Par ailleurs, un simulateur permet de savoir dans quelle zone se situe votre commune.
Aussi dans la rubrique :
Dispositifs d'investissement dans l'immobilier
Sommaire
- Quel dispositif choisir ?
- Créer un déficit foncier
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- Dispositif Censi-Bouvard
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- Dispositif Malraux
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- Loi monuments historiques
- Dispositif Cosse Ancien
- Investissement en SCPI