Vous souhaitez acheter un bien immobilier afin de le louer et de percevoir des revenus fonciers, cela tout en optimisant votre fiscalité.
Cette fiche pratique vous présente comment vous pouviez investir avec le dispositif Cosse.
Le dispositif Cosse est remplacé par le dispositif Loc’Avantages pour les conventions signées depuis le 1er mars 2022 (article 67 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022). Celui-ci continue de s'appliquer pour les conventions déposées jusqu'au 28 février 2022.
1. Vérifiez que votre logement convient pour investir avec le dispositif Cosse
Afin de pouvoir bénéficier du dispositif Cosse, vous deviez vérifier que votre logement entrait dans le cadre de ce dispositif et que vous étiez habilité à signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (ANAH).
Les types de logements
Pour bénéficier du dispositif Cosse, votre logement devait être situé sur le territoire métropolitain ou en Outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion et Mayotte).
Il devait aussi respecter les normes de décence prévues par le décret du 30 janvier 2002.
Le logement devait respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par un arrêté du 10 novembre 2020 à 331 kWh/m2/an, ce qui revient à exclure du dispositif les logements des classes F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui sont les plus énergivores.
Bon à savoir : le dispositif s'adressait en priorité aux propriétaire de logements vacants dans les zones où la demande de logement excède largement l'offre.
La convention « Louez abordable »
Vous deviez signer une convention « Louer abordable » avec l'ANAH entre le 1er janvier 2017 et le 28 février 2022.
Dans cette convention, vous décidiez de la catégorisation de votre logement :
- très social ;
- social ;
- intermédiaire.
À noter : dans le cadre d'un conventionnement social ou très social de votre logement, l'allocation pour le logement du locataire vous est directement adressée, sans passer par le locataire.
Louez le bien nu (c'est-à-dire non meublé) à des locataires aux revenus modestes pour un loyer dit « abordable ». Les locataires ne doivent pas être :
- membres de votre foyer fiscal ;
- vos ascendants ou vos descendants ;
- les locataires sortants du logement.
Le logement loué doit être la résidence principale du locataire. Respectez les plafonds de loyer qui vous ont été communiqués par l'ANAH et remis à jour ensuite chaque année. Le conventionnement est signé pour une durée minimale de 3 ans et peut être renouvelé pour une même période.
Bon à savoir : vous pouviez aussi obtenir une aide de l'ANAH pour procéder à des travaux de rénovation. En ce cas, la durée d'engagement sera de 6 ou 9 ans minimum.
2. Calculez votre avantage fiscal
Suite à la location de votre logement avec le dispositif Cosse, obtenez une déduction fiscale lorsque que vous déclarez vos revenus fonciers.
La déduction
Déduisez entre 15 et 70 % de vos revenus locatifs bruts en fonction de la difficulté de trouver un logement sur le territoire où se trouve votre logement. Plus cela est difficile, plus l'avantage fiscal est élevé.
Bon à savoir : vous bénéficiiez une majoration portant à 85 % la déduction en louant un bien très social par l'intermédiaire d'une association agréée pour la location sociale ou intermédiaire.
En 2018, l'avantage fiscal était établi comme suit :
- loyer intermédiaire : 30 % en zone A bis, A et B1 et 15 % en zone B2 ;
- loyer social : 70 % en zone A bis, A et B1 et 50 % en zone B2 ;
- loyer très social : 70 % en zone A bis, A et B1 et 50 % en zone B2 ;
- intermédiation locative : 85 % en zone A bis, A, B1, B2 et C.
À compter du 1er janvier 2019, l'avantage fiscal est établi comme suit :
- loyer intermédiaire : 30 % en zone A bis, A et B1 et 15 % en zone B2 ;
- loyer social : 70 % en zone A bis, A et B1 ; 50 % en zone B2 et 50 % en zone C avec travaux ;
- loyer très social : 70 % en zone A bis, A et B1 ; 50 % en zone B2 et 50 % en zone C avec travaux ;
- intermédiation locative : 85 % en zone A bis, A, B1, B2 et C.
À compter du 1er janvier 2019, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, a étendu le bénéfice de la déduction fiscale, avec un taux de 50 %, à la zone C pour les logements avec un loyer social ou très social, à condition que le propriétaire conclue un conventionnement ANAH avec travaux (obligation de location pendant 9 ans).
Bon à savoir : vous pouvez accéder au classement des communes par zones géographiques dites A/A bisB1/B2/C en consultant l’annexe 1 de l’arrêté du 1er août 2014, dernièrement modifié par un arrêté du 16 février 2022.
À noter : un simulateur permet de savoir dans quelle zone se situe votre commune.
Vos premiers revenus fonciers
La première année où vous sollicitez le dispositif Cosse, remplissez la case prévue à cet effet sur votre déclaration de revenus.
Joignez :
- votre engagement de location ;
- la copie du bail ;
- la copie de l'avis d'imposition du locataire établi (au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du bail).
À noter : le bailleur peut vérifier l'authenticité de l'avis d'imposition fourni par un locataire, en rentrant le numéro de l'avis et le numéro fiscal sur le service de vérification des avis d'imposition sur le revenu en ligne.
Les deux années suivantes, le champ sera pré-rempli.
Important : la quatrième année, si vous ne renouvelez pas le dispositif, pensez à décocher la case.