Vous effectuez un investissement immobilier dans le but de devenir loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Vous devez alors vous déclarer en tant que tel auprès des administrations compétentes.
Il est possible de faire appel à un expert-comptable, mais la démarche est relativement simple et vous pouvez la faire vous-même.
Zoom sur le statut de loueur en meublé non professionnel
Deux statuts
Deux statuts sont possibles, selon les revenus générés par la location de vos meublés :
- Le statut LMP si vous comptez percevoir plus de 23 000 € de revenus fonciers de cet investissement, et que cela représente plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.
- Le statut LMNP si vous comptez percevoir moins de 23 000 € de revenus fonciers de cet investissement, et que cela représente moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.
Les avantages de la location en meublé
La location en meublé apporte des avantages significatifs pour le loueur :
- Les conditions du bail sont libres : montant du loyer et du dépôt de garantie, rémunération des intermédiaires, etc.
- Le bail minimum est d’un an, renouvelable par tacite reconduction, et peut se réduire à neuf mois si le meublé est loué à un étudiant.
- Le bail peut être résilié par le loueur avant son terme, moyennant un préavis de 3 mois et une justification.
1. Faites l'acquisition d'un bien meublé
Pour obtenir ce statut de loueur en meublé, il faut tout d'abord posséder un bien meublé. Si ce n'est pas votre cas :
- Acquérez un bien immobilier.
- Meublez-le, c'est-à-dire équipez-le suffisamment pour qu'il comporte au minimum :
- une literie comprenant couette ou couverture ;
- des rideaux opaques ou des volets dans les pièces de couchage ;
- des plaques de cuisson ;
- un four ou un four à micro-ondes ;
- un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment pour aliments congelés ;
- de la vaisselle ;
- des ustensiles de cuisine ;
- une table et des sièges ;
- des étagères de rangement ;
- des luminaires ;
- du matériel d'entretien ménager.
Pour savoir quel bien immobilier acheter pour votre investissement, ayez le même sérieux que pour vous loger vous-même : qualité de l’habitat, du bâti, du quartier, etc. Les locataires doivent se sentir bien dans votre meublé !
Pour vous aider à juger les programmes avant d’investir, utilisez notre check-list avant l’achat d’un logement en VEFA.
2. Déclarez votre statut LMNP au centre des impôts
Vous disposez de 15 jours à partir de la date de livraison de l'immeuble pour vous déclarer au centre des impôts.
- Déclarez-vous au centre des impôts dont dépend le bien immobilier concerné, vous trouverez ses coordonnées ici.
- Choisissez entre le régime d'imposition au forfait ou au réel simplifié : il est préférable de vous y rendre en personne afin de prendre connaissance des avantages et inconvénients de chaque formule.
Bon à savoir : vous choisirez également à ce moment d'être assujetti ou non à la TVA. Vous devrez l'être si vous souhaitez récupérer la TVA sur votre achat immobilier.
3. Choisissez votre mode d'imposition
Le statut de LMNP vous assimile au régime des micros BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Cela vous permet de choisir entre deux formules.
Le régime du forfait des micro BIC
Il permet au propriétaire LMNP de bénéficier d'un abattement automatique de 50 % sur les loyers qu'il perçoit de la part de l'exploitant. En revanche, il ne peut déduire aucune charge supplémentaire.
Exemple : des revenus fonciers de 7 000 € par an ne seront imposés qu'à hauteur de 3 500 €.
Si vous ne souhaitez pas avoir à mettre sur pied une comptabilité personnelle suivie, choisissez l'imposition au forfait, car vous bénéficiez d'un abattement automatique de 50 % sur vos revenus fonciers, c'est-à-dire sur la somme que vous verse l'exploitant en un an.
Exemple : si vous louez votre bien immobilier à l'exploitant 5 000 € par an, vous ne payez d'impôts que sur 2 500 €, sur lesquels vous serez imposés au titre de l'impôt sur le revenu.
Bon à savoir : si vous choisissez l'imposition au forfait, il vous sera quasiment impossible de vous créer un déficit foncier. Quand bien même vous y arrivez, le déficit ne pourra pas être reporté sur l'exercice suivant.
Le régime d'imposition au réel
Choisir le régime du réel simplifié permet de vous considérer comme une entreprise et de déduire tout ce que vous dépensez dans le cadre du bien immobilier avec lequel vous êtes enregistré comme LMNP :
- frais d'achat (notaire) ;
- intérêts du prêt ;
- coûts de travaux et d'entretien ;
- charges de copropriété, taxes foncières ;
- amortissement des biens mobiliers et immobiliers.
Exemple : vous achetez un studio pour étudiant, grâce à un prêt. La première année vous avez 3 600 € d'intérêts, 2 000 € de frais d'achat, 300 € de charges et un amortissement de 400 €, le tout pour des revenus de 5 000 €. Vous déduirez 3 600 € + 2 000 € + 300 € + 400 € soit 6 300 €, ce qui vous créera un déficit foncier de 1 300 €, vous ne payez donc pas d'impôt sur les revenus fonciers. La deuxième année, vous déduirez automatiquement ces 1 300 € de vos revenus locatifs. Attention : ce déficit foncier ne vient pas s'imputer à vos impôts sur le revenu.
Le régime d'imposition au réel du statut de LMNP s'adresse surtout aux personnes lourdement imposées, qui ont ainsi la possibilité de se créer un déficit foncier.
Bon à savoir : cette inscription aux micro BIC vous donne la possibilité de récupérer la TVA sur un bien immobilier neuf et sous certaines conditions, en plus des autres avantages fiscaux.
4. Bénéficiez de la défiscalisation LMNP Bouvard
Le statut LMNP permet de réduire l’imposition du propriétaire de biens immobiliers locatifs. Il permet notamment, sous certaines conditions, d’économiser la TVA à l’acquisition et d’avoir des revenus complémentaires nets d’impôts.
Respectez les conditions
Pour bénéficier de la défiscalisation (dispositif Bouvard), vous devez :
- acheter un logement neuf ;
- dans une résidence services (ce logement doit donc fournir un certain nombre de services à ses habitants : établissements médicalisés, résidences étudiantes, résidences de tourisme ou d’affaires) ;
- le louer en exclusivité à un exploitant, qui le sous-loue à des personnes physiques ou morales.
Les résidences de tourisme ne sont plus éligibles après le 31 décembre 2016. Pour les résidences étudiantes et les établissements médicalisés, le dispositif est accessible jusqu'au 31 décembre 2017.
À noter : vous ne devez pas louer votre bien immobilier directement aux occupants. Vous devez le confier en gestion locative, ce qui vous épargnera les soucis de gestion de votre bien.
Évaluez le potentiel
Pour la réussite d’un placement en LMNP Bouvard, il est crucial d'évaluer :
- le sérieux de l’exploitant de la résidence :
- Consultez ses comptes sur le site des greffes.
- Consultez ce qu’en dit la presse.
- Interrogez des personnes qui lui ont déjà confié leur logement…
- le potentiel de marché :
- Y a-t-il déjà des résidences services du même type sur le même secteur ?
- Ont-elles une liste d’attente ou des places libres ?
- Le tarif de location est-il réaliste ?