Loueur en meublé non professionnel

Sommaire

La location d'un ou plusieurs logements meublés par son propriétaire peut soumettre ce dernier au régime du loueur en meublé non professionnel.

Considérée comme une activité commerciale sur le plan fiscal, la location meublée par un non professionnel est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux.

Qu'est-ce qu'un loueur en meublé non professionnel ?

Définition

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est celui qui loue un ou plusieurs biens meublés lui appartenant. La définition du loueur en meublé non professionnel se fait généralement par opposition au statut de loueur en meublé professionnel.

En effet, est considéré comme loueur en meublé professionnel le loueur :

  • dont les recettes annuelles de location dépassent le montant de 23 000 € TTC sur l'année civile ;
  • et dont les recettes annuelles de location sont supérieures à l'ensemble des autres revenus du foyer fiscal.

À noter : le Conseil constitutionnel a décidé qu’il n’est pas nécessaire d’être inscrit au RCS pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (QPC, décision n° 2017-689 du 8 février 2018). L’article 49 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 a donc supprimé la condition d’inscription au RCS de l’article 155 IV du Code général des impôts, pour les revenus et profits perçus ou réalisés à compter du 1er janvier 2020. Le greffier doit donc refuser l’immatriculation d’une personne indiquant exercer l’activité de « loueur en meublé » ou de « loueur en meublé professionnel ». L’immatriculation est cependant acceptée lorsque l’énoncé de l’activité de loueur en meublé est suivi d’une mention afférente à la fourniture de prestations de services tels que le service de petits déjeuners ou de repas, le nettoyage régulier des lieux loués, le renouvellement du linge, etc. qui ont un caractère commercial (avis n° 2018-005 du CCRCS, 18 juillet 2018).

Si l'un de ces critères n'est pas rempli, le loueur est considéré comme loueur en meublé non professionnel.

Type de locations meublées

Le loueur en meublé non professionnel peut louer :

  • à l'année un appartement meublé ;
  • un logement constituant une location saisonnière du type gîte rural, chambre d'hôte, meublé de tourisme.

Le bien loué peut se situer dans une partie de l'habitation personnelle du bailleur.

Loueur en meublé non professionnel : les déclarations préalables

Depuis le 1er janvier 2021, toute offre de location d'un meublé de tourisme porte la mention « annonce professionnelle » ou « annonce d’un particulier » (articles L. 324-2 et D. 324-1-3 du Code du tourisme).

Obtention d'un numéro SIRET

Avant de démarrer son activité, le LMNP doit déclarer son activité auprès du tribunal de commerce et obtenir un numéro SIRET.

Il doit pour cela adresser un formulaire CERFA PO i de déclaration de début d'activité dûment complété au greffe du tribunal de commerce compétent :

  • si le LMNP loue un seul bien : tribunal de commerce du lieu de situation du bien loué ;
  • si le LMNP loue plusieurs biens : tribunal de commerce du lieu où le LMNP perçoit le plus de revenus.

Cette déclaration de début d'activité doit être adressée au greffe dans les 15 jours suivant le début d'activité.

Déclaration des meublés de tourisme en mairie

Pour les locations de meublés de tourisme, le loueur en meublé non professionnel doit en faire la déclaration en mairie grâce au dépôt du formulaire Cerfa n° 14004. Cette formalité n'est pas requise si le logement constitue la résidence principale du loueur et qu'il la loue occasionnellement (il doit l'occuper lui-même au moins 8 mois par an).

Les meublés de tourisme sont définis par l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme comme « des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».

Bon à savoir : des formalités spécifiques s'appliquent pour les mairies ayant opté pour l'attribution d'un numéro de déclaration. Renseignez-vous en mairie pour savoir comment procéder. Par ailleurs, depuis le 1er décembre 2019, ces communes peuvent demander, une fois par an, aux plateformes en ligne de location de leur communiquer la liste détaillée des logements loués, avec notamment l'adresse, le numéro de déclaration et le nombre de jours pendant lesquels le logement a été mis en location par leur intermédiaire (décret n° 2019-1104 du 30 octobre 2019).

À noter : si la commune a institué une taxe de séjour, elle s'appliquera aux vacanciers résidant en meublés de tourisme, que ces hébergements soient classés, en attente de classement ou non classés (article R. 2333-44 du Code général des collectivités territoriales modifié par le décret n° 2019-1062 du 16 octobre 2019). Le barème de la taxe de séjour applicable pour 2022 est disponible sur le site www.collectivites-locales.gouv.fr

Certaines communes peuvent soumettre à autorisation la location de locaux commerciaux en tant que meublés de tourisme. Les locaux doivent être inclus dans des constructions dont la destination est le commerce et les activités de service. Les informations à transmettre à la mairie sont, entre autres : la surface du local, le nombre de pièces, les modifications envisagées du local et les caractéristiques du bien mis en location, notamment le nombre maximal de personnes pouvant être accueillies (décret n° 2021-757 du 11 juin 2021).

Fiscalité du loueur en meublé non professionnel

Exonération de TVA

La location meublée, quelle qu'elle soit, est exonérée de TVA.

En revanche, si le loueur propose, en plus de la location, trois des quatre prestations suivantes :

  • le petit déjeuner ;
  • le nettoyage quotidien des locaux ;
  • la fourniture du linge ;
  • la réception de la clientèle ;

l'ensemble des prestations est soumis à TVA.

Imposition au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Les revenus locatifs du LMNP sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu. Ils sont à déclarer en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), soit sous le régime micro-BIC, soit sous le régime réel.

Location meublée hors location saisonnière

Si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 77 700  :

  • Application du régime micro-BIC :
    • le LMNP déclare le montant annuel brut des recettes (loyers encaissés). Il ne peut déduire aucune charge mais un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les loyers perçus. Dès lors, l'imposition se fait sur 50 % des recettes.
  • Option possible pour le régime réel :
    • le LMNP peut opter pour le régime réel. Est imposé le revenu annuel de la location duquel sont déduits les frais et charges liés à la location ;
    • pour bénéficier du régime réel, le loueur doit en faire la demande auprès du service des impôts avant le 1er février de l'année pour laquelle il veut bénéficier de ce régime. Ce dernier s'applique alors pendant une durée irrévocable de 2 ans, renouvelable par période de 2 ans.

Si les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 77 700  :

  • Imposition au régime réel : le LMNP déclare la totalité des loyers perçus pendant l'année et déduit les charges et frais liés à la location.

Location saisonnière

Si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 188 700  :

  • Imposition au régime micro-BIC : le LMNP déclare le montant annuel brut des recettes (loyers encaissés). Il ne peut déduire aucune charge mais un abattement forfaitaire de 71 % est appliqué sur les loyers perçus.
  • Option possible pour le régime réel : le LMNP peut opter pour le régime réel dans les mêmes conditions que l'imposition d'une location meublée classique dont les revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 € (voir ci-dessus).

Si les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 188 700  :

  • Imposition au régime réel : le LMNP déclare la totalité des loyers perçus pendant l'année et déduit les charges et frais liés à la location.

Cas des gîtes ruraux

Depuis le 1er janvier 2016, les revenus issus de la location de gîtes ruraux, imposés au régime micro-BIC, bénéficient d'un abattement de 50 %. Ils bénéficiaient auparavant d'un abattement de 71 %.

Cas d'exonération (art. 35 bis du CGI)

Sont exonérés d'impôts les revenus locatifs du LMNP :

  • qui loue une partie de sa résidence principale comme chambre d'hôtes et dont les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 760 € ;
  • qui loue une partie de sa résidence principale à un locataire qui en fait sa résidence principale ou qui justifie d'un contrat de travail saisonnier, à la condition que le loyer soit fixé dans la limite des plafonds suivants, pour 2023 :
    • en région parisienne : 199 €/m² par an ;
    • dans les autres régions : 149 €/m² par an.

Bon à savoir : ce dispositif d'exonération est appliqué aux locations ou sous-locations réalisées jusqu'au 15 juillet 2024 (loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023).

Impôts locaux

Le loueur en meublé non professionnel est soumis aux impôts locaux suivants :

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