La règle pour imputer un déficit foncier à ses revenus est relativement complexe, aussi est-il important de calculer la part que l'on pourra utiliser pour faire baisser son imposition avant de se lancer dans un investissement locatif.
Voici la marche à suivre pour imputer un déficit foncier à ses revenus.
1. Calculez le montant des dépenses
Calculez le montant des charges
Pour calculer le montant des charges, il faut additionner :
- la taxe foncière ;
- le coût des travaux ;
- les frais de copropriétés ;
- les primes d'assurance ;
- les frais d'achat (frais de notaire et de garantie), si l'acquisition a eu lieu au cours de l'année civile de la déclaration.
La somme de ces charges contribue à créer un déficit foncier, qui pourra, sous condition, être imputable aux revenus à hauteur de 10 700 €.
En revanche, le montant du déficit foncier imputable sur le revenu global est doublé et porté à 21 400 € pour les bailleurs engageant des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un bien loué du statut de passoire énergétique (logements en classes E, F ou G), afin de parvenir à une classe comprise entre A et D au plus tard le 31 décembre 2025 (loi n° 2022-1157 du 16 août 2022 de finances rectificative pour 2022).
Ce doublement s’applique aux dépenses pour lesquelles un devis est accepté à compter du 5 novembre 2022 et qui sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Le bailleur doit justifier du nouveau classement de performance énergétique avant le 31 décembre 2025 sous peine de voir le doublement du plafond de déduction remis en cause.
Bon à savoir : le plafond du déficit foncier imputable est de 15 300 € pour les immeubles concernés par un amortissement de type « Périssol ». La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 augmente également ce plafond à 15 300 € dans le cadre du dispositif Cosse à compter de l'imposition des revenus de 2019. Ce dispositif a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022 par l'article 23 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, et soumis à un niveau de performance énergétique globale fixé par un arrêté du 10 novembre 2020.
À noter : un contribuable peut déduire de ses revenus fonciers des charges relatives à un logement vacant, à condition qu'il apporte la preuve que le bien immobilier en question était destiné à la location (CAA Marseille, 19 novembre 2020, n° 19MA01732).
Calculez le montant des intérêts
Pour cela, additionnez :
- les intérêts du prêt immobilier ;
- les intérêts des prêts travaux.
Attention : les intérêts seuls ne viennent pas se déduire des revenus, mais participent à la création du déficit foncier.
2. Calculez le montant du déficit foncier
Pour calculer le montant du déficit foncier :
- Additionnez tous les loyers bruts perçus.
- Retranchez la somme des charges ainsi que la somme des intérêts payés.
Le résultat doit être négatif pour obtenir un déficit foncier.
À noter : on est en présence d'un déficit foncier lorsque l'on dépense plus que l'on ne gagne pour un investissement locatif.
3. Calculez le rôle des intérêts dans le déficit foncier
Le déficit foncier, pour être imputable sur l'impôt sur le revenu, ne doit pas provenir des intérêts.
Si les loyers perçus sont supérieurs aux intérêts payés
Si les loyers perçus sont supérieurs aux intérêts payés, la part entière du déficit foncier est imputable à la base d'imposition de l'impôt sur le revenu, dans la limite de 10 700 €.
Exemple : soit des loyers perçus de 6 000 €, des travaux effectués pour un montant de 5 500 €, une prime d'assurance de 500 €, une taxe foncière de 1 000 € et des intérêts de 3 000 €. Le montant des dépenses (5 500 € + 500 € + 1 000 € 3 000 € = 10 000 €) est donc supérieur de 4 000 € par rapport aux revenus générés par les loyers. Il y a bel et bien un déficit foncier de 4 000 € et les loyers perçus sont supérieurs aux intérêts payés, le propriétaire pourra donc déduire 4 000 € de ses revenus.
À noter : le déficit foncier se déduit des revenus, pas directement de son IR.
Si les loyers perçus sont inférieurs aux intérêts payés
Si les loyers perçus sont inférieurs aux intérêts payés, le surplus d'intérêts n'est pas déductible des revenus, mais est imputable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années de façon équitable.
Exemple : soit des loyers perçus de 4 000 €, des travaux effectués pour un montant de 5 500 €, une prime d'assurance de 500 €, une taxe foncière de 1 000 € et des intérêts de 5 000 €. Il y a bel et bien un déficit foncier de 8 000 €, mais comme les loyers perçus sont inférieurs de 1 000 € aux intérêts payés (4 000 € – 5 000 €), le propriétaire ne pourra donc déduire que 7 000 € de ses revenus, car ces 1 000 € de différence n'y sont pas imputables. En revanche, ces 1 000 € viendront se déduire de ses revenus locatifs à raison de 100 € par an pendant 10 ans.
4. Calculez la part imputable aux revenus
Calculez votre déficit foncier en retirant éventuellement la part d'intérêts dépassant le montant des loyers perçus (voir chapitre 3 point 2).
Si le montant de la part imputable est en dessous de 10 700 €
La totalité du déficit foncier imputable vient se déduire des revenus.
Si le montant de la part imputable est au-dessus de 10 700 €
La fraction dépassant le plafond de 10 700 € est rapportable aux revenus de façon équitable sur les 6 années suivantes.
Exemple : pour un déficit foncier dont la part imputable est de 11 900 €, on ne déduira que 10 700 € de ses revenus et l'on déduira 200 € tous les ans pendant 6 ans (10 700 € - 11 900 €/2 = -200 €).
5. Effectuez votre déclaration d'impôt
Joignez à votre déclaration d’impôt :
- tous les justificatifs de charges ;
- les factures des travaux ;
- les tableaux d'amortissement des prêts ;
- les relevés de comptes bancaires sur lesquels apparaissent les débits d'intérêts.
Attention : le logement doit être loué pendant au moins 3 ans après la constatation du déficit foncier, sans quoi l'administration fiscale procédera à un redressement judiciaire.
À noter : en cas de cession du bien avant l’expiration du délai de 3 ans, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause, mais l’imputation pendant 10 ans sur les revenus fonciers issus d’autres biens locatifs reste possible (arrêt du Conseil d’État du 26 avril 2017, n° 400441 repris par l’administration fiscale au BOFIP du 1er septembre 2017).