Pour répondre aux difficultés rencontrées par de nombreux Français pour se loger et relancer l’activité de la construction, le Gouvernement a présenté en août 2014 le « plan de relance du logement ». Les objectifs affichés par le Premier ministre de l’époque, Manuel Valls, et la ministre du Logement de l’époque, Sylvia Pinel, étaient de relancer la construction, favoriser l’acquisition de logements neufs, favoriser l’investissement locatif et améliorer l’habitat.
De nombreuses mesures annoncées ont été mises en place depuis 2014.
Les objectifs du plan de relance du logement
Les objectifs du plan de relance du logement annoncés par Manuel Valls et Sylvia Pinel lors de leur conférence de presse du 29 août 2014 étaient :
- Libérer le foncier privé : faire baisser le coût du foncier, lequel se ressent sur les prix de l’immobilier.
- Augmenter l’offre de logements intermédiaires et sociaux.
- Favoriser l’acquisition de logements neufs : renforcer le soutien aux primo-accédants.
- Améliorer l’habitat : favoriser les travaux de rénovation énergétique dans les logements, créer de nouveaux emplois sur l’ensemble du territoire.
- Poursuivre la simplification des normes de construction : baisser les coûts de construction et réduire les délais de construction.
- Simplifier et recentrer les dispositions de la loi ALUR.
Plan de relance du logement : principales mesures
Mesures pour libérer du foncier constructible
La raréfaction des terrains constructibles constitue le frein principal de la construction de nouveaux logements.
Afin d’inciter les propriétaires privés à vendre leurs terrains, le plan de relance prévoyait, à compter du 1er septembre 2014 :
- une taxation de la plus-value sur les terrains à bâtir alignée sur celle des immeubles bâtis : exonération au bout de 22 années de détention ;
- un abattement de 30 % de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les plus-values réalisées, pour toute promesse de vente conclue avant le 31 décembre 2015 ;
- un abattement de 100 000 € pour les donations de terrains effectuées avant le 31 décembre 2015, à condition que le terrain soit ensuite construit.
Mesures pour augmenter l’offre de logements neufs intermédiaires et sociaux
La loi SRU avait déjà imposé aux communes un certain quota de logements locatifs sur leur territoire. La demande augmentant sans cesse, le plan de relance du logement a renforcé les mesures en faveur de la construction de logements sociaux à partir du 1er janvier 2015 : pour les communes en carence de logements sociaux, application des pénalités renforcées prévues par la loi SRU et possibilité pour les préfets d’instruire et de délivrer les permis de construire à la place des communes en carence de logements sociaux.
La rénovation du parc social existant était aussi au cœur du plan de relance : l’État a apporté notamment son soutien financier aux opérations de démolition/reconstruction de parcs sociaux dans certaines zones. Des mesures ont été prises pour faciliter l’accès au logement social : simplification du régime de demande de logement social, amélioration de la gestion des attributions.
Le logement intermédiaire est un logement locatif réservé aux personnes qui dispose de revenus supérieurs aux plafonds de ressources permettant d’accéder à un logement social mais pas suffisants pour louer un logement dans le parc privé.
Le plan de relance prévoyait l’aide de l’État et l’intervention de la Caisse des Dépôts et Consignations pour le financement de 30 000 logements intermédiaires d’ici 2019. Depuis 2014, deux fonds d’investissement ont été créés pour le construction de 35 000 logements intermédiaires.
L’effet du plan de relance a été le remplacement, le 1er septembre 2014, du dispositif « Duflot » par le dispositif « Pinel » :
- Révision du zonage A-B-C pour favoriser l’investissement locatif et la construction dans des zones tendues. Vous pouvez accéder au classement des communes par zones géographiques dites A/A bis/B1/B2/C en consultant l’annexe 1 de l’arrêté du 1er août 2014, dernièrement modifié par un arrêté du 2 octobre 2023.
- Possibilité pour les investisseurs de choisir un engagement de location sur 6, 9 ou 12 ans.
- Possibilité de louer à un ascendant ou un descendant.
- Même avantage fiscal pour les SCPI que les particuliers.
Mesures pour favoriser l’acquisition de logements neufs
Le plan de relance du logement prévoyait l’élargissement du plafond de revenus du PTZ aux classes moyennes, l’allongement de la période de différé de remboursement du PTZ, l’octroi du PTZ dans le neuf mais aussi dans l’ancien (dans certaines zones, et sous conditions de travaux de rénovation, permettant d’atteindre un niveau de performance énergétique minimale). Cette disposition est effective depuis le 1er janvier 2016. Un taux de TVA réduit à 5,5 % pour les acquisitions de logements neufs par les ménages modestes dans les nouveaux quartiers prioritaires de la ville et un abattement de 100 000 € pour les donations de nouveaux logements neufs aux enfants et petits-enfants s’appliquent également.
Mesures pour améliorer l’habitat
Le plan de relance pour le logement a instauré l’augmentation du crédit d’impôt « développement durable » à 30 % pour tous les travaux de rénovation énergétique engagés dans le logement à compter du 1er septembre 2014 et le financement par l’Anah sur 2014 de 50 000 projets de travaux de rénovation énergétique de propriétaires modestes.
Mesures de simplification des règles de construction
Outre la simplification des règles d’urbanisme pour accélérer les procédures d’aménagement, le plan de relance prévoyait la mise en place de 50 mesures de simplification des règles de construction pour abaisser les coûts de construction et rationaliser ces règles, la prolongation du délai de validité des permis de construire de 2 à 3 ans.
Depuis le 1er janvier 2016, la durée de validité initiale des permis de construire est de 3 ans, avec possibilité de deux prorogations d’un an, soit 5 ans au total. Le plan de relance prévoyait également une étude sur le raccourcissement du délai d’obtention des permis de construire.
Mesures pour recentrer et simplifier les dispositions de la loi ALUR
Le plan de relance pour le logement limitait le dispositif d’encadrement des loyers à titre expérimental à la Ville de Paris, annonçait la simplification des formalités d’acquisition d’un bien et appliquait la garantie universelle des loyers aux jeunes salariés et personnes en situation précaire.
Depuis le 1er février 2017, le dispositif d’encadrement des loyers s’appliquait également à Lille.
Le dispositif d’encadrement des loyers de la loi ALUR a été remplacé par le dispositif expérimental d’encadrement des loyers fixé par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ÉLAN). Il s’applique à la ville de Paris depuis le 1er juillet 2019, Lille, Hellemmes et Lomme pour les baux signés depuis le 1er mars 2020, Plaine Commune pour les baux signés depuis le 1er juin 2021, Lyon et Villeurbanne pour les baux signés depuis le 1er novembre 2021, Est Ensemble pour les baux signés depuis le 1er décembre 2021, Montpellier pour les baux signés depuis le 1er juillet 2022 et à Bordeaux pour les baux signés depuis le 15 juillet 2022. Dans les villes concernées, le préfet fixe, chaque année par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, par catégorie de logements et par secteur géographique.
À compter du 1er avril 2022, les professionnels de l’immobilier doivent indiquer le loyer maximum correspondant au bien proposé à la location dans ces zones d’encadrement des loyers (arrêté du 26 janvier 2022).
Il complète le dispositif de l’encadrement de l’évolution des loyers lors de la relocation ou du renouvellement du bail, applicable dans les zones tendues, qui a été reconduit par le décret n° 2023-642 du 20 juillet 2023. Des dérogations à l’encadrement de l’évolution des loyers restent néanmoins possibles en cas de loyer manifestement sous-évalués ou de travaux d’amélioration ou de mise en conformité, si la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 modifié par les décrets n° 2019-802 du 26 juillet 2019 et n° 2020-1818 du 30 décembre 2020).