Les propriétaires de monuments historiques bénéficient d'avantages fiscaux en matière d'impôt sur le revenu, de droits de succession et de donation.
Le coût des travaux et les charges foncières diverses engagés pour l'entretien, la conservation et la gestion des monuments historiques sont déductibles du revenu du contribuable au titre de l'impôt sur le revenu dans des conditions plus favorables que celles de droit commun. Il existe aussi une exonération de droits de succession et de donation, sous conditions.
Faisons le point sur ces dispositions fiscales particulières.
Monument historique et impôt sur le revenu : conditions d'application de l'avantage fiscal
Le régime fiscal de faveur des monuments historiques s'adresse notamment aux personnes qui achètent un immeuble classé nécessitant des travaux de rénovation de grande ampleur.
Les charges foncières supportées par le propriétaire d'un monument historique sont déductibles des revenus fonciers. En cas de constatation d'un déficit foncier résultant de ces charges, celui-ci est déductible du revenu global du contribuable.
Ces charges peuvent être les dépenses liées à des travaux d'entretien, les impôts fonciers, les charges de gardiennage, les intérêts d'emprunt, les charges d'administration et de gestion.
Bon à savoir : la demande d'autorisation ou de déclaration préalable de travaux sur monuments historiques et la demande de subvention pour étude ou travaux sont accessibles via le formulaire Cerfa n° 15459.
Conditions liées aux monuments
L'avantage fiscal est réservé aux propriétaires :
- d'immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire ;
- d'immeubles qui ont fait l'objet, avant le 1er janvier 2014, d'un agrément accordé par le directeur des services fiscaux du département ;
- d'immeubles qui font partie du patrimoine national grâce au label délivré par la Fondation du patrimoine.
Bon à savoir : pour les biens mis en copropriété ou acquis par une SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés à compter du 1er janvier 2018, il n'est pas nécessaire de présenter un agrément fiscal pour bénéficier de l'avantage fiscal des monuments historiques. L'immeuble doit toutefois être classé ou inscrit au titre des monuments historiques, et au moins 75 % de sa surface habitable doivent être affectés à l'habitation (loi de finances rectificative pour 2017).
À noter : que le monument soit ou non ouvert au public, les participations aux travaux de réparation, de restauration et d’entretien sur des immeubles à caractère historique exécutés ou subventionnés par l’administration des affaires culturelles sont déductibles en totalité du revenu global du contribuable.
Conditions de déduction des charges foncières
La déduction des charges foncières dans des conditions plus favorables que celles de droit commun nécessite que :
- le propriétaire du monument historique s'engage à conserver l'immeuble pendant 15 ans minimum à compter de son acquisition ;
- l'immeuble ne fasse pas l'objet d'une division en copropriété ;
- l'immeuble soit détenu par le contribuable et non pas par une société sauf s'il s'agit d'une Société Civile Immobilière (SCI) familiale ou une SCI ayant reçu un agrément du ministre du budget.
À noter : l'avantage fiscal procuré par l'application de ce régime fiscal favorable n'est pas soumis au plafonnement global des niches.
Modalités d'application de l'avantage fiscal des monuments historiques
Les charges foncières engagées par les propriétaires pour l'entretien, l'administration et la gestion de monuments historiques sont déductibles dans des conditions différentes selon que :
- l'immeuble procure des recettes ou non ;
- l'immeuble est occupé par son propriétaire ou non.
Si le monument historique procure des recettes
Un monument historique peut procurer des recettes, dans deux cas, à savoir parce qu'il est :
- loué par son propriétaire ;
- ouvert au public et que le droit de visite est payant.
Dans ce cas, et si le propriétaire n'occupe pas le monument historique, les charges foncières sont déductibles en totalité sur les revenus fonciers perçus par le propriétaire.
Si, en raison de la déduction de ces charges, un déficit foncier est constaté, celui-ci est totalement déductible du revenu global du contribuable.
Bon à savoir : si le propriétaire occupe une partie de l'immeuble et qu'il loue ou ouvre au public de manière payante les autres parties non occupées, les charges foncières liées aux parties louées ou ouvertes au public sont déductibles dans les mêmes conditions que celles évoquées ci-dessus.
À noter : cette même règle d’imputation totale du déficit foncier sur le revenu global s’applique aux déficits fonciers provenant des parties non inscrites ou non classées de l’immeuble, dès lors que le classement de l’immeuble vise à la protection de l’ensemble architectural (CE 3e et 8e ch. réunies, 31 décembre 2020, n° 431945).
Si le monument historique ne procure pas de recettes
Lorsque l'immeuble ne procure pas de recettes, les charges foncières sont déductibles :
- En totalité sur le revenu global du propriétaire du monument historique lorsque :
- le monument historique est ouvert gratuitement au public ou si les travaux réalisés sur le monument classé sont subventionnés par l’État ;
- le monument historique est occupé partiellement ou totalement par le propriétaire : les charges foncières liées aux parties occupées par le propriétaire sont ainsi déductibles en totalité sur le revenu global.
- À hauteur de 50 % de leur montant sur le revenu global du propriétaire lorsque le monument historique est fermé au public ou que les travaux réalisés sur le monument historique ne sont pas subventionnés par l’État.
Seules les dépenses exposées au cours de la période d'attribution du label Fondation du patrimoine sont susceptibles d'ouvrir droit au régime spécial de déduction des charges foncières du revenu global des contribuables. La caducité du label met fin au régime de faveur pour les dépenses effectuées après cette caducité (CAA Paris, 5 mars 2020, n° 18PA03955).
À noter : un monument historique est considéré comme ouvert au public dès lors qu'il est ouvert soit 50 jours par an dont 25 jours non ouvrables entre avril et septembre inclus, soit 40 jours par an de la période de juillet à septembre inclus.
Bon à savoir : l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) fait l'objet d'un plafonnement. À ce titre, le montant de l'IFI, qui est calculé sur le patrimoine de l'année N, est plafonné en fonction des revenus du foyer fiscal de l'année N - 1. Le total des impôts et prélèvements sociaux payés par le contribuable ne doit pas dépasser 75 % de ses revenus nets imposables. En cas de dépassement, l'excédent vient se déduire du montant de l'IFI à payer. L'administration fiscale, dans un rescrit, apporte des précisions sur la nature des revenus à prendre en compte par les propriétaires d'immeubles classés monuments historiques dans le cadre du plafonnement de l'IFI.
Exonération des droits de succession ou donation pour les monuments historiques
Conditions d’exonération
Les monuments historiques sont exonérés de droits de succession ou de donation si les conditions suivantes sont remplies :
- l'essentiel de l'immeuble est classé monument historique ;
- l'immeuble est ouvert au public au moins 100 jours par an d'avril à octobre ou 80 jours par an de juin à septembre ;
- les bénéficiaires de la donation ou les héritiers, dans le cadre d'une succession, ont signé une convention à durée indéterminée avec le ministre de la Culture et du Budget.
La convention signée entre les donataires ou les héritiers et le ministre de la Culture et du Budget doit mentionner les modalités d'entretien des biens concernés, le maintien des meubles dans le monument historique et les conditions d'accès au public.
Bon à savoir : les monuments historiques entrent dans l'assiette taxable à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI qui remplace l'ISF depuis le 1er janvier 2018). Ils ne sont pas exonérés au titre de l'IFI.
Remise en cause de l’exonération
L’exonération des droits de succession ou de donation sur la transmission d'un monument historique est remise en cause dès lors que les héritiers ou donataires :
- n'ont pas respecté les dispositions de la convention ;
- vendent totalement ou partiellement les meubles ou immeubles classés ;
- donnent à leur tour le monument historique à un tiers sauf si les nouveaux donataires ou héritiers s'engagent à respecter la convention.
En cas de remise en cause de l’exonération, la donation ou la succession est taxée sur la base de la valeur des biens au jour de la remise en cause ou celle fixée le jour de la donation ou de la succession si elle est supérieure.
Bon à savoir : en cas de décès du donataire ou de l'héritier du monument historique, l’exonération des droits de donation ou de succession n'est pas remise en cause. Néanmoins, la transmission aux nouveaux héritiers sera, quant à elle, soumise aux droits de succession.